晴海フラッグはマイホームとして購入するかどうか？
８月８日、東京2020オリンピックは終わりました。
日本は過去最高の金27個、銀14個、銅17個 合計58個の素晴らしい結果でした。
僕はセミリタイアしているからこそ、リアルタイムで多くの競技を見ることができました。
今回は東京オリンピック前から選手村の晴海フラッグが注目を浴びていて気になったので、取り上げました。
僕自身、晴美付近で住んでいた経験もあるので、実際に晴海フラッグはマイホームとして「購入する」かどうか検討してみようと思います。
晴海付近にはタワーマンションが何棟も建設されていますが、僕自身、タワーマンションのドゥトゥールのショールームを見に行った経験もあります。
タイトルの質問に対して、お答えします。
マイホームとして、相場価格の2割安なので、金銭的にはお得感があるので「購入する」です。
投資として検討するなら、「購入してもいいかもしれない」です。
但し、管理費・修繕費が住宅ローン以外、毎月4～５万円の支出が出るので、2割安の購入価格が一部相殺されます。
5年ぐらいマイホームとして住み、晴海の相場価格で売れそうなら売却益を狙う作戦ならアリかもしれません。
SEA VILLAGE、PARK VILLAGE、SUN VILLAGEのマンションの立地によって大きく変わるので、マイホームとして購入を検討するなら、立地・眺望・利便性・価格の総合的なバランスを検討して決断したほうがいいです。
銀座まで自転車で行ける距離で住むことには憧れるなあ。
でも、やっぱり、価格が高すぎて住めないよ。
夜景が綺麗なタワーマンションで住むことには憧れるわ。
東京都中央区の住所にも憧れるわ。
実際に見たけど、夕日は最高にきれい。
できれば、眺望が良い場所に住みたいね。
でも、実際、他の地域と比べて購入できる価格なの？
俺たちサラリーマンが手が届くの？
晴海フラッグマンションの概要
中央区晴海5丁目住所の約18haの広大な敷地に東京都と11社の民間企業が建設に携わる4,145戸の分譲住宅と商業施設の複合開発。
駐車場：530台(機械式406台、タワーパーキング100台、車椅子使用者用6台、来客用12台、荷捌き用6台
3方の海に面した眺望の良さと都心で豊かな自然を体感を体感できる湾岸マンション。
2021年11月、３回目の631戸の販売募集に対して、5546組の申込が入りました。
なんと、売れ行きは、倍率 約8.8倍。
最上階の競争率は、111倍の申込が入りました。
晴海フラッグのメリット
東京都中央区住所のマイホームが持てる
銀座まで自転車で20分ぐらいで行くことでき、ステイタスを感じることができます。
坪単価約305万円と相場坪単価360万円の2割安
同じ晴海にあるドゥトゥール（かちどき駅まで徒歩9分）の17階55㎡で5,980万円（坪単価358万円）を見学しに行ったことがあります。
階数の違いや設備の違いはあるかもしれませんが、下記の物件の場合、
面積 79.17㎡ ③LDK＋S
SUN VILLAGE 第１期 価格 6,100万円台 坪単価 254万円
最寄り駅 都営大江戸線「勝どき」歩16-21分
積立・修繕費 50,000円ぐらいするらしい
その他諸経費 自治会費：100円／月、インターネット定額料金：2200円／月、<仮称>HARUMI FLAG CLUB会費：500円／月、テレビ使用料：550円／月
A棟：401.1万円 B棟：287.2万円 C棟：299.6万円
D棟：292.5万円 F棟：310.9万円 平均：305万円
部屋の広さ70㎡よりも広い79.17㎡
マンションの間取り・広さを見ると、３LDKの約70㎡の広さのマンションが多いです。
普通の広さより広めに設計されたマンションは快適に住むことができそうです。
眺望が良く、緑が豊かなロケーション
坪単価最安の部屋はSUN中庭ビューの南東向き。9階で6100万円台。
部屋の向きによっても違いますが、眺望も良い部屋が多く、レインボーブリッジや東京タワー、運河越しの豊洲新市場など、観光スポットを毎日眺められる暮らしが可能です。
最寄りの高速道路出入口から成田空港まで１時間もかからない
晴海付近に住んだ経験のない人はわからないと思いますが、高速道路の出入口（晴海ランプ１０号晴海線）には車で約１分。
晴海出入口から成田空港まで、所要時間は約45分で着きます。
マイカーで成田空港まで行きたい人は非常に便利な立地です。
僕も何度も成田空港までマイカーで行きましたが、ひどい渋滞にはあったことはありませんでした。
晴海フラッグのデメリット
最寄り駅かちどき駅まで20分以上かかり、通勤・通学が不便
最寄り駅は大江戸線勝どき駅だが、一番近い棟でも徒歩16分、遠い棟は20分以上かかる。
勝どき駅まで自転車で通勤をしようとしても、駅の駐輪場は定期利用 688 台しかないので、定期券の購入は期待できません。
交通の移動は現状のバス通勤。 晴海フラッグから新橋駅までつながる東京BRTの予定はありますが、完成まではバスのみでアクセス面では不便です。
朝・夕方のラッシュ時のかちどき駅の人の多さはハンパじゃない
晴海にあるオフィスで働くサラリーマンが多く、朝と夕方のラッシュではかちどき駅は非常に込みます。
2019年度の1日平均乗降人員は108,147人（乗車人員：54,116人、降車人員：54,031人）
参考までに、汐留駅 53,734人
更に、晴海フラッグの住人が勝どき駅を使えば、更に4,145戸分のマンション住民が増えれば、１家族で２人だったとしても8,290人増加します。
その増加人数分、 1日平均乗降人員 が増えれば、朝・夕方のラッシュ時の駅は大渋滞になることが予想されます。
そうなれば、武蔵小杉のタワーマンションの最寄り駅と同じ状態になると予想されます。
ゴミ処理場が近い埋め立て地
元々、どの地域でも湾岸付近は埋め立て地が多く、気になる人はやめたほうがいい。
僕が住んでいて、臭いを感じたことはありません。
タワーマンションの中高層では、風が強いことが多く、窓を開けることはあまりないと思います。
窓を開けた状態で、玄関のドアを開ければ、風圧で部屋のドアが猛スピード閉まります。
結構、危ないです。
塩害や高潮津波による地下駐車場の水没リスクの可能性がある
リスクとして、
強烈な台風が来た時、地価の駐車場が水没する可能性があるかもしれません。
自動車の出入りが重なる時間帯になれば、駐車場から出口を出るまで、時間がかかる場合もあります。
海沿いのマンションでは潮風による塩害が起こる可能性もあります。
毎月の管理費が割高
SUN VILLAGE 5Bタイプ 83.84㎡の毎月の管理諸費用を見てみましょう。
全体管理費、街区管理費、棟別管理費、全体・街区・棟別修繕積立金、インターネット使用料、自治会費、共益費、テレビ放送サービス基本料
総負担額 40,990円
毎月の総負担額は、間取りの広さや棟によって違いはありますが、住宅ローン以外の支払いが重くのしかかります。
毎月の40,990円もバカにできない金額です。
１年間で491,880円の支払い、35年間支払い続けると、約1,721万円を支払うことになります。
金銭面で考えると、住宅ローンの支払いだけで購入判断をするのではなく、毎月の住宅ローンの支払いと毎月の総負担額を総合的に支払えるのかどうかを考慮する必要があります。
購入後、支払いに苦しむことがないようにしましょう。
晴海フラッグの購入シュミレーション
購入価格 6,000万円
相場価格の坪単価360万円で売却できた場合。
管理費・修繕費 ５万円/月 ５年間 300万円
売却価格 7,200万円
売却利益 1,200万円
仲介手数料３％＋６万円×10%消費＝244,2万円
税引き前 655.8万円
あとは、売買契約書に貼る収入印紙代など
税務署で確定申告し、3000万円特別控除の適応条件を満たすことができれば、3,000万円までの譲渡所得税が控除されます。
3,000万円以下の売却益なので、売却後の利益は、655.8万円となります。
まとめ
2008年、オリンピックがリオで決まる前、東京に決まれば、勝どき周辺のタワーマンションの価格が上昇するという想定で、マンション投資をした多くの投資家がいました。
結局、東京ではなく、ブラジルのリオに決まりましたが、勝どきのタワーマンションは価格が上昇し、利益を上げた多くの投資家がいました。
シュミレーション通り、５年後、相場価格で売却すれば、利益を得ることができそうです。
2021年1月の３回目の募集に対して、倍率は約8.8倍の申込がありました。
やはり、晴海付近の相場よりも２割ほど安いところが人気の高い理由でしょう。
注意点として、4,145戸と多くのマンションがあるので、同時期に多くの投資家が売りに出せば、相場よりも安い価格で提示しないと売れないリスクが予想されます。
一部のデメリットが気にならない人なら、投資よりもマイホームとして５年間住み、約655万円の売却利益を得て、次の家に引っ越す作戦だと、「アリ」じゃないでしょうか？
※2021年12月1日追記：毎月の管理費が割高
