オリックス銀行　金利2％35年のフルローン融資に成功

以前のブログでは、オリックス銀行のアパートローン融資の最新情報をお伝えしました。

では、実際、2021年度のオリックス銀行のアパートローン融資はどうなの？

という疑問が湧いてきます。

サラリーマン

１棟アパート融資では、オリックス銀行が融資を受けやすいことはネットでもよく耳にしますが、実際、コロナ禍でもオリックス銀行のアパートローン融資を受けることはできるのか？

サラリーマン

オリックス銀行のアパートローン融資の金利は、３年固定で2.3％とホームページに記載しているけど、本当に２％ぐらいに金利を下げてくれるの？

なんか、本当かな？

と質問したくなる方もいると思います。

結論を言います。

オリックス銀行　アパートローン融資の実例

では、僕の友人が本審査で承認が下りたオリックス銀行のアパートローンの事例をご紹介をします。

2021年10月の最新融資情報です。

背景

アパートローン融資承認までの経緯

まず、僕自身、友人から土地の資料を取得し、現地を確認しに行きました。

前面道路は広く、接道10ｍはある長方形の土地、

京浜東北線の某駅から徒歩９分と好立地条件でした。

ネットで家賃相場を調べてみると、20㎡の単身者用１Kの家賃は68,000円以上は取れることがわかりました。

これらの情報と土地情報を元に20㎡の３階建て木造アパート９戸の建設が可能と判断しました。

築40年の木造アパートが建っているので、解体費用の見積書と建設会社に見積書を依頼しました。

まずは、簡易的な間取り図と見積書を出してもらい、

ウッドショックの木材価格不足の影響にも間に合うように急いで手配をしました。

10日後、間取り図と見積書が出来たので、銀行提出用の収支計画書（１ページ）を作成しました。

この収支計画書は20行以上の金融機関で使用しましたが、簡潔で見やすいと好評価を頂いているものです。

その後、オリックス銀行に電話をしました。

なぜ、オリックス銀行に融資を依頼したのかというと、

●友人の住まいが北海道なので、埼玉県の物件は地方銀行、信用金庫では融資を受けることができない。

●全国エリアの融資可能な都市銀行では属性に合わないため、融資は難しい。

●スルガ銀行は、審査に２か月かかるので、木材高騰の影響を受け、建築費が上がってしまう。

●友人の属性からオリックス銀行の融資基準が１番合っている。

これらの４つの理由でオリックス銀行に相談してもらいました。

オリックス銀行の担当者には、僕から手短に概要と不動産事業のメリット（場所、利回りなど）の訴求をしました。

担当者から「融資できそうな物件ですね」というコメントをもらいました。

その後、友人にオリックス銀行に電話してもらいました。

ここでのポイントは、銀行の担当者は目標数字があります。

担当者は本部の審査に通る可能性が高い物件を探しています。

だから、自分が相談する物件が本部審査に通る物件であることをアピールすることが重要です。

優良物件であれば、担当者も本気で審査を通すための稟議書を書いてくれます。

そして、僕は稟議書に有利な情報を担当者に提供するのです。

追加資料の要求があれば、すぐに提供します。

追加資料の提供が遅れれば遅れるほど、本部への申請時期が遅れます。

遅れた日数分、承認日が遅れます。

そして、担当者も急いでいないのかと思われれば、他の案件を優先するかもしれません。

だから、早急に資料を提出するのです。

これら一連のことを通常の不動産会社の営業マンは知りません。

しかし、不動産業者に依頼をせず、自分自身で融資の申請をしてきた僕の場合、すべて理解しています。

その結果、申請書を提出した４日後、事前審査の承認が下りました。

アパートローン本審査

融資額、金利、融資年数などの融資条件は、次の本審査後になります。

物件完成は、2022年２月下旬を予定しています。

その理由は、大学入学、就職、転勤の季節で入居付けが１番やりやすい時期だからです。

本審査は、事前審査２か月後ぐらいにお願いしました。

僕は、金利2.1％、自己資金５％でいけるのではないかと予想しました。

本審査は書類を提出した後、担当者との面談が実施されます。

現在のオリックス銀行では、コロナ禍の影響でオンライン面談をされています。

面談をスムーズにするため、オンライン面談前までに書類をPDFにて送付することを勧めました。

オンライン面談後、レントロールの追加資料を要求されたぐらいで無事に終了しました。

追加資料の想定家賃（レントロール）提出の依頼を受けたので、本人に作成させ、提出させました。

事前に資料を送付していたので、担当者も面談しやすかったと言っておられました。

３週間後、無事に本審査の承認連絡がきました。

なんと、予想以上の好条件でした。

金利２％、融資期間35年、フルローンで承認をもらいました。

優良な立地場所と11.55%の高い利回りが考慮され、フルローンと金利の割引をしてくれたのではないかと思います。

建物解体のエピソード

建物が建っている土地を購入する場合、解体費用がかかります。

建物の解体費をケチり、多くの合い見積もりを取る投資家がいます。

僕は１円でも安い建築業者や解体業者を使うやり方はあまりお勧めしません。

なぜなら、安すぎる価格の場合、きちんと仕事をされないような事件が起こり、最終的に高いお金を支払う羽目に遭うことになりかねないからです。

工期が遅れることにより、募集時期を逃し、なかなか満室にできない状況になることもあります。

満室にならなくてもアパートローンの返済は始まります。

解体費用を費用をケチり、別会社にしたほうがいいという話も出ました。

実際、他の解体業者の見積書を取りましたが、安い業者の明細欄を見ると、後から追加料金を取られる可能性がありました。

例えば、土の中からガラが出ると割高な追加費用が発生します。

解体業者は解体するだけの依頼です。

建物の抹消登記もしてくれないので、解体しただけで後はオーナーがやる手間がかかります。

案の定、トラック３台分の大量のガラが出てきました。

信頼できる建物業者からの解体業者だったので、費用を最小限に抑え、建物の抹消登記もしてもらうことができました。

見た目の安い見積書であればいいということではない良い事例でした。

11月1日現在、2022年2月下旬完成まで順調に進んでいます。

地盤改良について

土地から建物を建てる新築１棟アパート投資の場合、地盤改良費は別料金になることが多いです。

３階建て以上のマンション・アパートは、ほぼ費用がかかります。

地盤改良は実際に地面の調査をしないとわからないですが、RC、鉄骨マンション、３階建て木造アパートを建設する場合、ほぼ地盤改良が必要と思ったほうがいいです。

ある不動産屋の社長が自社の鉄骨マンションを建てたのですが、地盤改良費で1,500万円かかりました。

当初は、800万円と予想されていましたが、地盤が柔らかく、改良費がかさみました。

やはり、地盤調査をしてみないと地盤改良費はわからないものですね。

新築木造アパートの場合、地盤改良費150～180万円（土地の広さで変わります）ぐらいの見積もりでしたが、調査した結果、地盤が弱く、追加費用を払うことになったこともありました。

新築１棟アパート投資をする場合、建築費の安さだけを見るのではなく、信頼できる業者にお任せすることをおすすめします。

プラン・建物解体・見積書・建築確認・完成まですべての工程を知るアパート建設業者を探しましょう。

友人の新築木造１棟アパート投資のシュミレーション

１戸当たりの賃料　68,000円　８戸　年間652.8万円

建設費用　5,650万円　利回り11.55％

家賃　652.8万円　返済元本　金利２％

空室率10% 諸費用15% 税率23%

年間CF 264万円（税引き前）

年間CF 232万円（税引き後）の利益を得ることができます。

年収800万円　貯金150万円をたすと、毎年382万円の貯金が可能です。

３年後、1,146万円を基に２棟目の投資を狙いにいくことができます。

不動産投資を活用することにより、資産がドンドン加速しています。

まとめ

●コロナ禍でも融資は可能

●金利２％、フルローン、融資期間35年の融資を受けることが出来ました。

●年収700万円、自己資金１割＋諸費用のある方は融資相談できる金融機関です

●遠方に住まいの方でも主要都市の不動産投資が可能な金融機関がオリックス銀行です。