利回り10％の中古戸建て物件を見つけました。
しかも、すでに借主がグループホームで使いたいと希望されており、入居者希望者がいます。
グループホーム運営に使用するため、空室率０％、管理費０円、修繕費０円、光熱費０円です。
好条件の物件です。
じゃあ、この物件に投資する価値があるのか？
これ程、好条件な物件はあまり出てこないので、「投資する価値あり」です。
やっぱり、不動産投資は空室率が怖いよ。
築古戸建て物件に投資をしても300万円ぐらいのリフォーム代が追加でかかるんじゃないの？
いきなり、7,000万円、8,000万円の１棟アパート投資をするのは抵抗のあるなあ。マイホームよりも高い物件は勇気がいるなあ。
これらの悩みを解決するぴったりの不動産物件がありました。
現在、売出中の物件です。
物件概要
※イメージ画像です。実際の物件の写真ではございません。
いわゆる、この情報は未公開物件です。
東京都某市 JR中央線 現在売出中のため、問い合わせがあれば不動産業者をご紹介します。
物件価格3,280万円 値引き交渉あり
建物面積109㎡、土地面積121㎡
家賃収入300万円 毎月25万円
空室率０％（グループホーム使用で賃貸契約希望者あり）
リフォーム代０円、光熱費０円（グループホーム使用で賃貸契約希望者の負担）
経費は固定資産税のみ。
物件のシュミレーション
物件価格3,000万円（値引き280万円）
家賃収入300円（利回り10％） 空室率０％
融資期間15年 金利2% 自己資金１割
手取り 73万円（税引き前）
グループホームで１０年間の定期賃貸契約を締結すれば、１０年間空室率０％
家の修繕費などグループホームで賃貸契約希望者の負担で行えます。
修繕費、水道代、電気代、ガス代は借主負担。
中古戸建てのメリット
●利回り10％
●１棟アパートより少ない投資金額
●入居期間が長いので、安定的な家賃収入を得ることができる
●管理費０円（入居者と直接契約しているため）
●10年間 空室率０％
●光熱費、修繕費は入居者負担
●減価償却４年の節税効果が高い
中古戸建てのデメリット
●10年ぐらいの短い融資期間の場合、キャッシュフローが赤字になる
⇒解決策：15年以上の融資期間を取れる金融機関があれば、黒字経営が可能
●通常、中古戸建ては外装・内装のリフォーム費用が高額になる可能性があります。
⇒解決策：今回の物件は借主負担のため、 外装・内装のリフォーム費用 ０円。
●リホーム期間から入居まで収益化するまでのタイムロスが出る
⇒解決策：融資実行後すぐに借主と賃貸契約をするので、すぐに家賃収入が入る
●滞納リスク
⇒解決策：借主（グループホーム経営者）と10年間の定期賃貸借契約を締結するため、滞納リスクの可能性は非常に低くなります。
まとめ
●15年以上の融資期間で借りれる金融機関を見つけることが出来れば、「投資する価値あり」。
金融機関の融資比較一覧表をご参考にして下さい。
自己資金25%出すことができれば、黒字化の収支計画書ができるので、融資期間10年の日本政策金融公庫で融資承認できる可能性が高いです。
