不動産投資での悩み・疑問
不動産投資をするとき、こんな悩み・疑問はないですか？
●物件探し
●不動産業者の選び方
●金融機関の融資先
●募集・管理
●資産管理法人の設立の仕方
●確定申告、法人の決算書提出
様々な悩み・疑問はあります。
そもそも、サラリーマンをやりながら本業に差支えない程度の時間で不動産投資をする。
物件購入後、手間のかからない状態にしたい。
１棟目で失敗したくない。
１棟目が成功すれば、２棟目以降、不動産投資を拡大できます。
新築１棟アパートのメリット
新築１棟アパートには様々なメリットがあります。
●建物完成後、約10年間、大きな修繕費がかからない
●リフォームする必要がない
●入居者からの故障連絡が少ない
●融資期間は最長で受けることができるので、現金が多く残せる
●新築は入居付けが簡単
●新築・築浅は火災保険の割引を受けることができる
●今の最適な間取り・設備を採用できる
●空室率が低いので、返済の心配が少ない
つまり、忙しいサラリーマンにはピッタリです。
新築１棟アパートのデメリット
●土地からの新築１棟アパートを建てる場合、契約後、すぐに家賃収入が入らない
不動産投資の拡大スピードが出ない
●完成リスクがある
請負建築会社がきちんと建ててもらえるのかが不安
●金融機関のつなぎ融資を受ける必要がある。
土地からの新築アパートの場合、土地の決済、請負契約時の着工金、残金の分割融資が必要です。
金融機関によっては土地先行決済を受付していない金融機関もあります。
例えば、オリックス銀行
●10％以上の高い利回りを求めることは厳しい
中古１棟アパートだと、利回り10%以上の物件を見つけることができます。
しかし、首都圏内・大都市の新築１棟アパートではほぼ不可能です。
●建材費、土地価格上昇で利回りが落ちる影響を受ける
昨年以降、木材費、設備費、土地価格の上昇で建設費が増加
そのため、利回りが下がっている
FIRE・サイドFIREを目指すなら、１棟物件狙い
物件の種類
皆さんの収入・金融資産などの属性や目標によって不動産投資の戦略は変わってきます。
僕の場合、2,000～3,000万円程度の物件を何度も投資しても自分の年収を上回るのに、相当な時間を要すると思いました。
そこで、今の年収と金融資産、融資状況、自分の目標を達成するには、RC１棟マンションか木造１棟マンションに投資する方向性で考えました。
規模拡大のスピードを求めるなら、RC１棟マンションでしたが、失敗した時のリスクを考え、踏み込むことができませんでした。
この時、スルガ銀行の金利4.5%でも融資を受けて都内のRC１棟マンションに投資していたら、２，３年で数千万円の売却益を得ることが出来ていました。
今思えば、不動産投資のアドバイザーが欲しかったですね。
次に、中古か新築・築浅で検討してみたが、大家の会で他の投資家に聞くと、築古物件の場合、水回りの故障などが発生する話をチョコチョコ聞きました。
物件購入後のリフォームなどに時間をかけることは僕には面倒臭くてやりたくありませんでした。
色々な角度で検討した結果、新築木造1棟アパートに投資する方向性を決めました。
不動産投資エリアの選定
場所は、首都圏に決めました。
コロナ禍では一時的に都内から離れた人々はいましたが、すぐに戻ってくると予想しました。
人口の多い首都圏では、閑散期に入居者を募集しても、それなりに内見に訪れる人はいます。
僕は、１年間ですが、愛知県岡崎市に住んでいました。
２月、３月のシーズンでは住む物件がなく、選択肢は１件だけしかありませんでした。
内見後すぐに申込をしました。
これは、大家業にとってはいいぞ、と思いました。
ところが、シーズン外の時期に退去されるとすぐに申込がきません。
入学、転勤時期（２月～４月中）から外れると、空室期間が長くなることを経験しました。
大家業は満室にしなければ、利益の機会損失になります。
空室であろうが、返済は毎月訪れます。
空室率が高いことが大家の１番の不安と悩みです。
コロナ禍では多くの大家が経験したのではないでしょうか！
新築１棟アパート投資の結果
融資期間は最長で融資をしてもらえた
予想通り、物件完成後、入居付けはラク。
修繕費の問い合わせ、６年間で10軒程度
１棟当たりの家賃収入が600万円、900万円単位になるので、拡大スピードが出る
手残りのキャッシュフローと給料からの貯金で次の物件の自己資金に回した。
1棟目はすぐに売却しましたが、２棟目以降、物件を増やしていき、年間家賃収入が4,400万円まで増やすことができました。
これらの経験から１棟アパートを増やしてく戦略はFIRE、サイドFIREするには良い作戦であったことがわかりました。
勿論、１棟マンションで不動産拡大が出来れば、更に、短期間でFIRE、サイドFIREすることが出来ます。
不動産投資でFIREできた理由
新築１棟アパートを計画的に投資してきたことです。
今まで７棟の新築１棟アパートを建ててきましたが、ほぼシュミレーション通りです。
生活費は給料で賄い、給料からの貯金と家賃収入を原資に次の物件の購入資金にあてることができました。
2016年２月以降、新築１棟アパートが完成し、現在、６棟の新築アパートを保有しています。
中古物件と違うので、当分の間、修繕費を積み立てる必要はありません。
（中古物件に投資するメリットもあるので、ご自身に合った投資が最適だと思います）
僕の性格からしたら、新築１棟アパート投資が合っていました。
・生活費の節約・貯金・バイト・家賃収入に手を付けなかったことです。
今後、新築１棟アパート投資は通用するのか？
結論 通用すると思います。
木材・設備・土地価格の上昇で利回りが落ちるかもしれませんが、不動産投資ほどサラリーマンにピッタリな副業はありません。
そして、不動産投資は、積上げ型ビジネスです。
今、流行のサブスクリプションと同じです。
毎月、安定的に家賃収入が入ってきます。
今月、家賃収入100万円でしたが、来月、20万円に下がったみたいなことはありません。
不動産物件を増やせば増やすほど、安定的な家賃収入が積みあがってきます。
その結果、僕の場合、年間4,400万円の家賃収入が入ってきます。
これは、僕特有のものではありません。
不動産投資家すべての共通点です。
つまり、間違った不動産投資をしない限り、不動産投資をすれば、誰でも安定的な家賃収入を得ることができます。
あわせて読みたい
私自身、新築１棟アパート投資の話をしてきましたが、他の方が建てた新築１棟アパートの実例をご紹介します。
新築アパートのスタイリッシュな外観、内装などの写真も掲載され、新築１棟アパート投資の全体を把握することができます。
新築１棟アパート投資を検討する方には必見で、非常に参考になるブログです。
はじめて土地から新築アパートにチャレンジした体験記｜利回り7.8％の事例紹介
●新築アパート投資の経緯
●新築アパートのスケジュール
●新築アパート投資の困ったこと、トラブルについて
●建築会社の選定・解体費用の相場
●完成物件の利回り、融資状況
まとめ
●サラリーマンの属性を活かせば、新築１棟アパート投資はアパートローンを活用できます。
●融資期間を最長にできる（30年）
●物件完成後の入居付け、管理が非常にラク
●空室率を抑制できる（但し、狭小１棟アパートは除きます）
●新築１棟アパート投資に特化して、FIRE・サイドFIREすることは可能です。
年収別・金利別・自己資金別の金融機関が一目瞭然
