三井住友銀行、三菱UFJ銀行、みずほ銀行、りそな銀行の都市銀行でアパートローン融資を受けることができれば、１％前後の金利を受けることができます。
しかし、都市銀行からの融資を受けるには、非常に高い条件があります。
りそな銀行を除けば、最低年収1,000万円以上、金融資産１億円以上が必要です。
高い属性の方に限られていますが、都市銀行の中で１番融資を受けることができる可能性があるのは、りそな銀行です。
りそな銀行の概要
大阪市中央区備後町に本店を置くりそな銀行は324の店舗を全国に持つ都市銀行の１つです。
四国地方には支店がなく、東北地方や九州地方は支店数が少ないですが、概ね全国の地域で融資を受けることが可能です。
りそな銀行はアパートローンという商品しかない他の銀行と違い３つの不動産融資の商品があります。
通常、他の銀行では居住面積に占める自宅部分の割合が50%以上であれば、低い金利の住宅ローンで融資を受けることができます。
しかし、りそな銀行の賃貸併用住宅の場合、居住面積に占める自宅部分の割合が25%以上50%未満と他行の条件と違います。
賃貸併用住宅も事業用不動産として捉えています。
商品名の通り、様々な要望に合わせた個人の不動産投資家向けのオーダーメイドのアパートローンです。
年収1,000万円以上の高い属性の方は個人名義では収入が増加し、税金も増加します。
節税対策用に資産管理会社名義でのアパートローンを利用することができます。
2024.9追記 不動産賃貸業以外は融資不可
融資エリア
りそな銀行は26都道府県の324店舗です。
四国地方には支店がなく、東北地方や九州地方にも支店が少ないので、利用できる地域が限定されますが、概ね、26都道府県の１棟マンション、１棟アパートへの融資は対象になります。
融資申込の条件
全国エリア：お住まいの最寄りの支店
年収1,000万円以上、資産から負債を引いた金融資産（純資産）5,000万円以上
金融資産5,000万円は、物件購入後（自己資金＋諸費用を使った後）、金融資産5,000万円以上ないと融資条件に該当しません。
➡2023年1月、金融資産5,000万円から１億円に基準値が上がった情報があります。
➡2024年9月、年収は関係ないと言われた。利回り4,5%ぐらいだと自己資金３割必要
高い属性（上場企業、大手企業、弁護士、医師、税理士など）
自営業者は融資不可です。
個人・法人（資産管理会社）で融資可能
新設法人でも可能
融資期間・金利・自己資金・審査期間について
融資期間
RC・鉄骨 30年まで 木造 22年
木造建築の場合、法定耐用年数の22年ですが、劣化等級２を取得している建物であれば融資期間が30年に延びる可能性もあります。
劣化等級
劣化等級とは住宅性能表示制度による建物の評価項目のひとつです。建物の構造躯体の部分に用いられる木材のシロアリ対策や鉄筋の錆び対策など、建物を長持ちさせるための対策の程度を3段階の等級で評価されます。
等級1は、建築基準法が定める対策を講じただけ
等級2は、通常想定される自然条件および維持管理条件で、建物が50年～60年程度まで長持ちするように対策されたもの。
等級３は、75年～90年程度まで長持ちするように対策されたもの
劣化等級取得で融資期間が延びるのは、劣化等級２，３です。
金利
１％～1.2％程度
高い属性の方で、資産背景によっては１％を切る金利で融資を受けることもできます。
自己資金
自己資金２割ぐらい
以前は、自己資金１割で融資を受けることが出来ましたが、スルガ銀行や複数の不動産会社の不正融資、不動産投資の過熱の影響で、自己資金２割ぐらいを要求されるようになりました。
審査期間
約１カ月（担当者の目線、事前審査2～3週間＋本審査１週間）
担保評価・融資上限額
担保評価
家賃収入からの収益還元法で評価されます。
毎年、家賃収入が１％下落しても経営が出来るのか査定されます。
他の金融機関では、主に建物・土地の積算評価法で評価しつつ、合わせて収益還元法の２つの評価の組み合わせで評価されます。
一方、りそな銀行では、家賃収入の収益還元評価のみで評価されます。
但し、中古物件の場合、想定満室家賃収入ではなく、現況の家賃収入で査定されます。
空室率が高い物件は融資は難しいでしょう。
新築１棟マンション、新築１棟アパートの場合、募集会社の家賃査定表（レントロール）などの提出を求められます。
融資上限額
3億円以内
その他
基本的には保証人は不要です。
資産管理会社の代表者（自分）がりそな銀行に対する連帯保証人になっていただくことがあります。
他行でも資産管理会社名義で融資を受ける場合、会社の代表者（借主）が連帯保証人になります。
団体信用生命保険への加入は任意です。
給料口座をりそな銀行に変更してほしいと依頼されました。
融資を受けるときの事務取扱手数料は、99,000円
2024.9追記：土地からの新築RC、アパートの場合、大手ハウスメーカー以外、建物の分割融資は不可
まとめ
●金利１％前後でアパートローン融資を受けることができる銀行です。
●年収1,000万円以上、資産から負債を引いた金融資産（純資産）１億円以上 の高い属性の方が融資対象
