住宅ローンを申請したが、承認されなかった理由は何か？
人生最大のイベント、結婚を期にマイホームの購入を検討する人は多いと思います。
しかし、実際に、マイホームの購入申込をし、いざ、住宅ローンを申請したら、
承認不可という結果になりました。
そんな残念なことにならないためにも今回のブログは本当にお役に立つ話です。
知らず知らずのうちに自分の信用に傷を付けていることもあります。
マイホームを購入する前にいち早く気づき、対応できる問題は解決しておきましょう。
今回は、タイトルの質問に対する結論は、この後の８つのポイントで詳しく解説しています。
えっ、携帯電話の支払い遅れが住宅ローンの審査に影響するの？
知らなかったわ。
そうなんだよ。
なんで、住宅ローンが通らなかったのか理由がわからなかったんだ
ベンツをマイカーローンで買ってしまったので、融資が減額提示になったんだよ。トホホ・・・
住宅ローンの融資審査不可になってからでは遅い話です。
マイホームを購入する前にできることがあります。
融資承認不可の原因を知り、その対策をしておけば、融資承認不可を回避することができます。
その８つのポイントと解決策について徹底解説しました。
住宅ローンの承認不可の理由８つのポイントと解決策
勤務先の雇用形態
住宅ローンで重要視される雇用形態は基本的に正社員のサラリーマンです。
そもそも住宅ローンの返済原資はあなたの収入（給料）です。
銀行・信用金庫は融資期間中、あなたの安定的な収入がずっと入ってくることを前提に審査します。
そのため、安定的な大手企業、上場企業、公務員、財務の良い会社などの正社員の雇用形態を好みます。
年収1,000万円の中小企業の会社役員だからといって、住宅ローンが通るわけではありません。
結構、厳しかったりします。
残念ながら、いつ契約を切られるかわからない契約社員やアルバイトは審査が通らないです。
自営業だと確定申告をしていると思いますが、直近２～３年分の確定申告の提出を求められます。
２～３年間、安定的な収入が入っているのかを審査されます。
住宅ローンを組んでマイホームを購入するなら、サラリーマンが最強の職業なのです。
解決策
契約社員やアルバイトでも住宅ローンを組める可能性があるのは、住宅政策公庫が保証するフラット35という商品があります。
多くの金融機関がフラット35を扱っています。
以前の私のブログで記載したおすすめ６選に記載している住信SBIネット銀行や楽天銀行なども扱っております。
フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して扱っている住宅ローンの名称で、勤務形態、職業、勤続年数などの制限が民間金融機関より少なく、より幅広い人が利用できる住宅ローンです。
フラット35の詳細は話が脱線するので、ここでは省略致します。
僕の友人が年収280万円の契約社員でしたが、フラット35を紹介したら、住宅ローンを借りることが出来たと言って喜んでいました。
もし、現在、あなたがサラリーマンで将来、起業やベンチャー企業に転職を考えているのなら、個人事業主や中小企業の会社役員になる前にマイホームを購入することが得策です。
少しでも良い条件で住宅ローンの借入をするなら、サラリーマンのうちにしておきましょう。
勤続年数
勤続年数は2年以上を会社に勤務して正社員として雇用してもらってる状態が非常に好ましいです。
基本的に１年以上勤務していれば、銀行の審査を受けることが出来ます。
解決策
フラット35は勤続年数をそれ程重視しないかもしれません。
給料明細3カ月分でも審査をしてくれた場合がありました。
おそらく、バックには 政府系の住宅金融支援機構 からの借入保証があるため、万が一、融資申込者が返済不能になっても銀行はリスクがないからでしょう。
属性が高くない方は、この制度をうまく使いましょう。
転職して勤続年数が１年未満の場合、勤続年数が１年以上経ってからマイホームの購入をすれば色々な金融機関も使うことができます。
マイホームの購入を急いでいなければ、民間の金融機関とフラット35のどちらの選択肢も使えるので、１年間待つほうが良いと思います。
個人の信用が毀損している
個人の情報が傷ついて住宅ローンが通らないケースです。
どういうことかと言えば、
例えば、マイカーを購入する時、マイカーローンを組みます。
生活費が足らないときに銀行のキャッシングを使ってお金を借ります。
携帯電話を新機種に借り替えるとき、携帯本体を36回払いの分割契約をする方が多いと思います。
今、ローンで支払っているお金の返済を延滞してしまったら、信用棄損を生じます。
勿論、過去に自己破産歴やがあると、まず、数年間は住宅ローンでマイホームを購入することはできません。
この中で１番気づきにくいのは、携帯電話の延滞です。
携帯電話を新機種の買い替えで36回の分割契約をした場合、あなたは携帯電話のローンを組んだことになります。
毎月、携帯通話などの使用料と携帯代本体代を支払っています。
その毎月の支払いの振込を忘れてしまった。
引落日に引落金額が引落口座になかった。
そんなことで、引落ができなかっため、遅延履歴がつき、個人の信用に傷を付けることになります。
もう一つ、気を付けておくべきことがあります。
クレジットカードには、上限20万円などのキャッシング機能がついています。
キャッシングを使わなくても借入上限金額に影響を与えます。
無駄なカードは減らす方がいいです。
あなたは知らず知らずのうちに自分で信用に傷をつけ、ローンが組めない人になっているケースがよくあります。
解決策
クレジットカード、携帯電話、マイカーローンなど、自分のすべてのローンをチェックしましょう。
延滞することを避けるため、すべてのローンを給料と同じ口座にし、引き落とし前には口座の金額の確認をしておきましょう。
万が一、何回も延滞をしている方は、住宅ローンで融資承認不可になる可能性もあります。
その方は、配偶者（妻か夫）がサラリーマンで安定的な収入がある場合は、配偶者の名義で融資の申込をしましょう。
返済比率をオーバーしている
返済比率というのは、1年間で支払うローンの年収に対する比率です。
金融機関によっても違いますが、返済比率は25-35％の範囲が多いいです。
例えば、年収400万円で返済比率35%の場合だと、年間140万円までは住宅ローンの返済ができます。
毎月の支払いが、116,667円ということです。
毎月約11.6万円の支払いの場合、住宅ローンをいくら借りることができるかといえば、
金利0.6%、融資期間35年間の条件で、借入額4500万円のマイホームを購入することが出来ます。
金利0.6％以上にしたり、融資期間を35年より短くなれば、借入額は4,500万円よりも減少します。
もし、5,000万円の家がほしい場合、500万円が不足します。
その500万円は自己資金で補うということです。
解決策
5,000万円満額の借入を希望する解決策として、夫婦ペアローンなどがあります。
ペアローンとは、同じ物件に対して夫婦２人の債務者（お借入人）がそれぞれローン契約を行い、お互いに連帯保証人になる借入方法です。
ソニー銀行の住宅ローンは夫婦、同性パートナー、もしくは親子でのペアローン（債務者は2名まで）が可能です。
夫婦２人で購入する場合、債務者（夫婦）は同居されることが条件となります。
例えば、夫の年収400万円、妻の年収400万円の場合、返済比率35%の場合だと、年間280万円までは住宅ローンの返済ができます。
毎月の支払いが、233,334円ということで、先ほどと同じ条件だと、 借入額9,000万円まで借入をすることが可能になります。
但し、ペアローンのデメリットとして、妻（夫）の退職で返済リスクが高まる点、住宅ローン締結後に離婚をした場合、問題が生じます。
年齢
基本的に住宅ローンを組まれる方は、35年のフルローンで借入をされます。
融資期間が長い方が毎月の返済金額が低くなるからです。
完済時年齢が満80歳未満という条件の場合、35年間の住宅ローンを借りようとしたら、45歳までにはマイホームを購入しないといけません。
勿論、46歳以上でもマイホームを購入することはできますが、融資期間が短くなります。
融資期間が短くなるということは、毎月の返済額が大きくなるということです。
金融機関によっては、申込時年齢70歳未満までという条件が入ったりします。
解決策
年齢を若くすることはできないので、融資期間35年を活かそうと思えば、45歳までにマイホームを購入するしかないです。
或いは、配偶者が45歳未満なら、融資期間35年で申し込むことが出来ます。
土地・建物の担保評価が低い場合
これはどういうことかというと銀行はあなたが購入する土地と建物に抵当権を設定し、その土地や建物を担保とする代わりにあなたにお金を貸してくれます。
万が一、あなたが住宅ローンの返済ができなくなったら抵当権を執行して、あなたの土地・建物を銀行が引き上げて売却することで、残りの貸したお金を回収します。
そのため、担保となる土地・建物の評価が著しく低かったりすると貸したお金が満額回収できないリスクが生じます。
土地・建物価格4,000万円の住宅ですが、評価が3,000万円しかでなかったケースなどです。
都会でよく起こることがあります。
都会の場合、土地価格が高いため、狭い土地に細長い建物を建てるケースがよくあります。
土地の狭い狭小住宅の場合、担保評価が低くなり、満額の融資は難しく減額提示することが多いです。
解決策
この問題は金融機関が年収を中心に審査しているのか、土地・建物の評価もかなり重視しているのか不明です。
購入申込をしたとき、金融機関の審査を２行、３行同時に行えばいいと思います。
フラット35も同時に申込を行い、条件の良い金融機関を選べばいいと思います。
他の借入がある場合
今、あなたがマイカーローン、カードローンなどがあり、すでに数百万円の借入がある場合です。
マイカーローンを使い自動車を購入している方は、毎月のローン支払いが3万円、4万円はあるはずです。
そのローンも住宅ローンの返済と同じ返済額として扱われます。
これはどういうことかというと、先ほどの年収400万円の例を使うと、
年収400万円の返済比率35%の方の場合、
年間140万円まではローンの返済に充てることができますので、毎月11.6万円ぐらいが返済できる上限になります。
マイカーローン毎月3万円の支払いがある場合だと、11.6 – 3（マイカーローン） = 8.6万円の返済条件になります。
この金額（8.6万円）でどれぐらいの住宅ローンが借りれるかというと、約3,300万円になります。
計算上は年収400万円の方は4500万円借りられる予定だったのですが、マイカーローンの毎月の支払い3万円が足を引っ張り、借入額が3300万円に減額提示されます。
マイカーローンの借入があることによって、1,200万円もの借入金額ができなくなります。
他に借入があると、借入額が更に少なくなります。
マイホームの購入前に自分がどれぐらいの借入があるのかも調べておくことが大切です。
他の借入がある、他の借入がないかを確認し、住宅ローンのシュミレーションで計算すれば、ご自身の融資金額が決まり、あなたがどのぐらいのマイホームを購入することができるのかがわかります。
住宅ローンのシュミレーションで提示された融資金額を参考にすれば、自分たちはどれぐらいの住宅を購入することができるのかがわかります。
解決策
クレジットカードを大量に持ってる方、このクレジットカードにキャッシング枠がもうけられているものをたくさん持っている方は注意して下さい。
住宅ローンに影響するので早めに解約することが重要です。
このキャッシング枠が年間の返済額に影響し、結果的に減額提示になったり、住宅ローンに通らない結果を招きかねないので、不必要なキャッシング付きのクレジットカードは早めに解約しておきましょう。
健康状態
住宅ローンの申請をし、事前審査に通った後、本審査では健康状態に問題がないかチェックされます。
基本的に銀行で住宅ローン組むと団体信用生命保険への加入が必須になります。
金融機関は、万が一、融資申込者が亡くなり、住宅ローンの返済が出来なくなった時でも、貸したお金を全額取り戻すためです。
事前審査が通っても健康状態に不安のある方は安心しないで下さい。
金融機関の団体信用生命保険会社によって、健康状態の基準が違うと思います。
本審査で健康上問題があった場合、本審査で承認不可になることがあります。
解決策
健康状態に不安のある方はフラット35を活用して下さい。
フラット35は団体信用生命保険は加入必須ではないです。
但し、融資申込者が亡くなった場合、遺族には住宅ローンの支払いが残ることは理解して下さい。
亡くなった後の遺族が困ると思うので、団体信用生命保険は加入したほうが無難でしょう。
まとめ
健康状態や年収を急に上げることはできませんが、早めに気づけば、住宅ローン問題は概ね解決することが出来ます。
マイホームを検討されている方は、是非、ご自身の８つのポイントをチェックしてみてください。
一生に１度の人生最大の買い物、マイホームを購入するためには、しっかりとご自身の借入状況を把握し、家探しをして下さい。
