京葉銀行の概要
千葉県千葉市中央区に本店を置く株式会社京葉銀行は千葉県を主に営業エリアとする貸出金3兆8,353億円の第二地方銀行
店舗 122ヵ店（本支店120か所、出張所2ヵ店）
成田空港にも出張所があります。
融資エリア
千葉県エリア、東京都エリア
千葉県在住者は千葉県・東京の物件に融資を受けることはできます。
しかし、東京在住者は千葉県の物件には基本的に投資することはできません。
但し、非常に良い物件と判断された場合、支店によっては融資の可能性はあるかもしれません。
東京在住者は東京支店で融資の依頼をしますが、現在、新規で不動産融資を受けていないという回答でした。
僕が持ち込んだ利回り８％以上の新築１棟アパートなら、物件所在地の支店で融資を受けてもらえるかもしれないとアドバイスを頂き、物件所在地の支店に相談しました。
●●支店の融資担当者に連絡しました。
基本的に東京都在住者で千葉県の物件の融資は受けていませんが、良さそうな物件なので、支店で融資可能かどうか検討してみます、という回答でした。
融資申込の条件
東京支店：基本的に現在は新規の不動産融資は受け付けていない
千葉県在住 or 千葉県に法人の本店所在地
個人・法人（資産管理会社）、融資可能
耐用年数オーバーの築古物件投資家には、新規融資は不可となります。
特に、年収の話はされていませんが、当然、年収が高い方は有利です。
すでに京葉銀行の口座開設者で属性の高い方は、金利１％台、融資期間35年、フルローンを受けた方もいます。
※支店長決済に持ち込むことが出来たら、融資審査基準のハードルが低くなる 追記2022.12
融資期間・金利・自己資金・審査期間について
融資期間
法定耐用年数 木造22年（劣化等級３取得で、融資期間25年or30年）
鉄骨・RC造 30年
金利
変動金利 １％前半～１％後半
年収、金融資産、建物・土地の評価など総合的に銀行の評価が高い場合、金利は１％前半になります。
どこの金融機関でもそうですが、年収が高い方や金融資産が多い方は有利な金利になります。
低い金利で融資を受けることができれば、支払い額も減ります。
お金持ちは、更に、お金持ちになるサイクルができますね。
自己資金
自己資金 ２割（諸費用込み）以上
自己資金２割以下は本部審査が通らないため、審査もしてもらえないです。
8,000万円の物件＋諸費用６％（480万円）の自己資金２割だと、自己資金1,696万円は必要です。
審査期間
約１カ月
担保評価・融資上限額
担保評価
建物・収益性の両面を評価
路線価が土地価格に近付いた方が銀行評価が良い
所有物件全体の収支も重要視される 2022年10月追記
どこの銀行も融資審査で金利のストレスをかけて賃貸経営が黒字化するのかを審査されます。
京葉銀行の場合、３％のストレスをかけても黒字化経営できるのか審査されます。
つまり、利回りが低い物件はこのストレス検査で赤字になるので、融資不可になります。
赤字経営の場合、頭金を増やし黒字化になれば、融資の承認が下りる場合もあります。
しかし、不動産賃貸業は長期で行うので、例え融資の承認が下りても経営は苦しいです。
予測不能なコロナ禍みたいな事態が起こって、空室率が上がったとき、すぐに赤字に陥ります。
ある程度余力が残る利回りを確保できる物件に投資することをおすすめします。
出来れば、新築・築浅物件で利回り７％以上を目指しましょう。
融資上限額
融資上限額については質問しなかったので、不明です。
融資額１億円以下なら、可能な雰囲気でした。
物件価格が大きなものになると、その分、自己資金が大きくなるので、融資を受けることが出来ないくなります。
物件価格8,000万円で自己資金1,696万円が必要なので、１億円以上の物件だと、自己資金2,120万円以上です。
自己資金から考慮しても１億円までの物件が妥当でしょう。
その他
京葉銀行の不動産融資はアパートローンという商品があるわけではないので、事業用ローンになります。
どこの金融機関でも同じ話ですが、利回りの低い物件は本部審査が通らないため、担当者レベルで断られることになります。
担当者は目標数字があり、本部審査が通らない物件は時間の無駄になるので、扱いません。
土地価格の上昇、ウッドショックによる木材価格の高騰で新築1棟アパートの建設で利回り７％以上の物件を持ち込むことは難しくなっています。
しかし、利回り８％以上の物件を見つけることが出来て、自己資金２割を出すことができれば、千葉県在住者は融資を受けることができます。
まとめ
●千葉県の利回り８％以上の物件で、自己資金２割以上出すことが出来る千葉県在住者は、融資を受けれる可能性が高いです。
●金利１％前半も可能性があります。
●融資期間が耐用年数を基準にします。
木造新築１棟アパートの場合、融資期間22年のため、キャッシュフローがやや落ちます。
サラリーマン大家の場合、安定的に給料が入ってくるので、CFが落ちても問題はないでしょう。
