年収500万円のサラリーマンがスルガ銀行の融資を受けることができますか？
不動産投資には疑問や不安がいっぱいあります。
なんせ、数千万円の高額な買い物をするのですから初めての不動産投資をする際、不安でたまらないと思います。
不動産投資は空室になったらどうしよう？
水漏れや修理することになったら、大金がいるでしょ？
日本の人口は減少するのに、不動産投資をすることは大丈夫？
など、不安材料は尽きません。
もし、不動産投資をしようと思った場合、以前、積極的に投資用不動産融資をしてきたスルガ銀行に借入をすることができたら、不動産投資家は非常に助かります。
実際、数年前までスルガ銀行の融資を受けていた不動産投資家は多かったです。
数年前と今ではスルガ銀行の融資条件が大きく変化しています。
そのスルガ銀行の最新融資情報について書いてみようと思います。
年収500万円の普通のサラリーマンがスルガ銀行で融資を受けることができますか？
という質問に対して、お答えします。
結論 今は年収500万円のサラリーマンはスルガ銀行の投資用不動産融資を受けることは難しいです。自営業者も融資を受けることは難しいです。
但し、夫婦合算で年収800万円以上になるなら、審査してくれるようになりました。
※2023年5月30日時点、年収ではなく、金融資産重視となった。金融資産3,000万円程度必要
やっぱり、老後の生活費を貯めるため、不動産投資をしてみたいけど、どこの銀行で借りるのがいいの？
年収500万円の僕に１棟アパートの融資をしてくれるのかな？
でも、不祥事があった銀行だから、なんか印象が悪いなあ。
かぼちゃの馬車事件の銀行って信用できるの？
不祥事以降、融資はやっていないんじゃないの？
確か、このスルガ銀行って、金利が4.5％と普通の銀行よりも金利が高い銀行じゃなかった？
数年前、超積極的に地方築古RC1棟マンション、シェアハウスなどの融資をしていたスルガ銀行でしたが、2018年のかぼちゃの馬車問題をきっかけに新規融資を縮小させました。
あれから、３年、スルガ銀行が再び投資用不動産に融資を始めた噂を聞き、実際に担当者に聞いてみました。
他のスルガ銀行の融資情報サイトは古いです。
このサイトの記事を読み終わると、今のスルガ銀行の融資スタンスがわかります。
スルガ銀行の概要
静岡県沼津市に本店を置くスルガ銀行株式会社は静岡県・神奈川県を営業エリアの主とする日本の地方銀行
国内 121店舗
静岡県内 63か店 神奈川県内 36か店 東京都内 5か店
北海道内 1か店 埼玉県内 1か店 千葉県内 1か店
愛知県内 1か店 大阪府内 1か店 福岡県内 1か店
インターネット支店 11か店
融資エリア
「スルガ銀行のホームページには全国で対応しております」
「購入不動産や保有不動産の状況など個別に判断させていただきます」
と記載されていますが、関東エリアだと、1都3県（東京・神奈川県・埼玉県・千葉県）主要都市中心です。
現在（2023.5.30)、融資の申込方法は、ホームページ記載の投資用不動産ローンの投資用不動産ローンデスク（0120-818-646)に電話します。
電話の窓口の方に要件を伝えると、地域の担当者から当日折り返しの連絡が来ます。
融資申込者の条件
個人の相談に限らず、法人名義（資産管理会社）での借入も可能です。
以前は個人のみの融資で、年収の条件などは明確なルールはありませんでしたが、現在は下記の条件があります。
●サラリーマンで年収1,000万円以上（自営業は融資不可と言われました）
年収800万円でも交渉次第では可能だと思います。
⇒年収800万円以下だと完全に融資審査を受けることが出来なくなった。2022年6月14日付
専業大家の場合、自己資金３割ぐらい要求されます。
⇒2023年5月30日、年収はそれ程重視していないという回答でした。
●住宅ローンの借入があるとかなり不利になります。
●金融資産は自己資金＋諸費用ぐらいの2,000万円ぐらい必要。
⇒金融資産3,000万円以上ある方がよい
⇒住宅ローンの借入があれば更に多くの金融資産が必要
●戸建て融資は不可
保証人は原則的に必要ございません。
銀行所定の団体信用生命保険は加入は必須です。（保険料は銀行が負担します）
2021年７月時点
年収500万円で8,500万円の物件は審査の土俵にも乗りませんでした。
折り返しの電話の担当者の時点で融資不可の判断となりました。
新築アパート利回り8.4%の物件であっても審査を受けることが出来ませんでした。
住宅ローンがあれば、なおさら難しいと言われました。
救済として、配偶者の年収で条件に達しない場合、自分もサラリーマンなら夫婦合算で審査してくれそうな感じでした。
不祥事以降、今は高い属性（年収1,000万円以上）の融資申込者のみ融資をするスタンスでした。
今は不祥事問題により金融庁の監視が厳しく、積極的な融資をすることが難しい状況みたいです。
今後はどうなるのかスルガ銀行の2021年3月決算の資料で予想してみましょう。
新規の個人ローン・資産管理会社向け投資用不動産ローン375億円は１年前と比べて、かなり低い新規ローン額です。
しかし、2022年３月期は900億円と想定されているので、今後、スルガ銀行は投資用不動産ローンを積極的に行っていくことが予想されます。
そして、もう１点、投資用不動産ローン事業は安定的な利益を出し続けることができます。
だから、経営者たちは、再び、積極的に投資用不動産ローン事業をやっていきたいと予想しています。
※スルガ銀行2021年３月決算のIR資料参照
融資期間・金利・自己資金・審査期間について
融資期間
RC 35年
木造 25-30年
以前は、築25年以上の築古物件でも積算評価（建物・土地）が出れば、25年、30年の融資期間を出していましたが、今は厳しそうです。
新築木造アパートで劣化等級取得した場合、35年の融資期間が可能
金利
数年前までは、変動金利4.5%でしたが、変動金利で 2％〜3%という水準になっています。
金利の基準は人口により変動するらしいです。
東京都内で 1%台、千葉・埼玉・神奈川主要都市で 2～３％と言われました。
主要都市人口20万人以上。
物件のエリアや評価によって、金利の違いがあります。
自己資金
自己資金は以前は、１割＋諸費用でしたが、総合的な判断により個別に対応できるみたいです。
自己資金１割以下もあり得ます。
審査期間
通常の金融機関の融資審査は、約１か月間です。
一方、数年前のスルガ銀行の審査期間は約３日～７日間。
非常に早い審査期間をウリにしており、不動産業者・売主・買主にも好評でした。
しかし、現在では、融資審査をしてくれる状況になった後、スルガ銀行の行員と一緒に現地視察をしに行くことが必須となりました。
更に、審査期間は１カ月半～２か月間かかることに変更されました。
スルガ銀行のスピード感のある審査はなくなりました。
担保評価・融資上限額・繰上げ返済
担保評価
以前は、基本的に収益還元評価で物件の申込から3営業日ぐらいで事前審査を出してもらえました。
物件の買付を行うとき、割安な物件では競合します。
競合相手より先に融資承認を得る必要がありました。
金利は4.5％と高いですが、スピード重視の物件には非常に助かる銀行でした。
今も 収益還元評価 を重視していますが、建物・土地の積算評価、年収、金融資産など総合的に評価されます。
【2023年7月時点】
物件購入後、自己資金1割＋諸費用を使った後、金融資産2,000万円あれば、融資の可能性が高い
【区分所有マンション保有者】
区分所有マンションの借入額が多い場合、その借入の影響で融資不可のなる可能性があります。
対処法：区分所有マンションの売却後、融資が可能になります。
融資上限額
最高10億円まで、団体信用生命保険付きは最高4億円までお申込み可能です。
しかし、実際には年収によって融資上限額が決まりそうな口ぶりでしたので、最高4億円と言っても相当な年収と金融資産を持つ富裕層向けのような気がしました。
住宅ローンがあると融資額の不利なポイントになるので、不動産投資を考えている方はマイホームよりも先に不動産投資をすることをおすすめします。
繰上返済については
融資実行日より、5年以内だと一部・全額繰上返済をする場合、繰上返済額の2％
5年経過後、一部繰上返済は6,600円（税込）、全額繰上返済は11,000円（税込）になります。
このように融資実行日５年以内の繰り上げ返済の高い手数料を取るようになったのは、数年前のスルガ銀行の金利が4.5％と高かったので、融資実行数年後、金利の低い他の銀行に借り替えをされるケースが多かったからです。
おそらく、その借り替えを防ぐ目的で手数料を取る決まりを作ったのでしょう。
まとめ
今のスルガ銀行は、年収500万円のサラリーマンが不動産投資の融資を受けることは難しいです。
しかし、数年後には緩和する可能性もあるので、将来の不動産投資をする時のために金融資産をコツコツと貯めておきましょう。
金融資産が多くあれば、スルガ銀行以外の銀行や信用金庫の融資を受けることもできる可能性が広がります。
或いは、ご自身の仕事のスキルを上げて、年収アップを狙った転職をすることも融資を受けることができる金融機関を増やす方法です。
コロナ・ショック以降、どこの金融機関も投資用不動産の融資を閉めています。
（富裕層にはバンバン融資をしているみたいですが）
このような時は、金融機関が融資を緩和させたときに、すぐに不動産投資ができる体制を作っておくことが大切です。
数年前の高い金利のスルガ銀行と違い、金利１％台、2-3％で融資を受けることができる銀行に変わりました。
2022年１月以降、スルガ銀行の不動産投資に対する融資の窓口が開いてきました。
融資エリアが全国対応の金融機関は都市銀行を除き限られた金融機関しかありません。
スルガ銀行は不動産投資家にとっては非常に貴重な銀行です。
是非、上手く活用して下さい。
