居住用の不動産（戸建て）は負債なのか？
お金を上手く増やすには、お金にうまく働いてもらう仕組みを手にすることが重要です。
その方法の１つが不動産投資です。
でも、いきなり8,000万円もお金の融資を受けて１棟アパートに投資することは怖い。
老後2,000万円問題を考えると不安。
やっぱり、貯金だけでは2,000万円も貯める自信がない。
金持ち父さん貧乏父さんの著者ロバート・キヨサキ氏は投資用不動産の購入を勧めています。
投資用不動産の購入は毎月の家賃収入を得られるお金の入るシステムであると言っています。
一方、居住用住宅を購入しても毎月の家賃収入は入ってきません。
投資用の不動産は、資産
居住用の不動産は、負債
と定義づけされています。
しかし、考え方を変えると、私たちは居住用住宅にしろ、賃貸用住宅にしろ、居住用のお金（住宅費）を払わなければいいけません。
賃貸用住宅の家賃分で居住用住宅の購入をすれば、損をする話ではありません。
実際、僕の住まい近辺では70㎡のマンションの家賃は、毎月18万円ぐらいします。
毎月の住宅ローンが18万円以下なら、問題はないはずです。
居住用住宅は資産形成になる
一生、賃貸用住宅に住んだ場合、
ざっくりとした計算ですが、毎月12万円を30歳から80歳の50年間支払い続けると、総額7,200万円を支払うことになります。
7,200万円を支払っても、不動産の資産は、０円です。
一方、30歳で5,000万円（建物2,000万円、土地3,000万円、金利1％、35年ローン、購入費用6%の300万円）の戸建てを購入した場合、
支払い総額は、約5,928万円＋300万円です。
仮に、固定資産税を毎年10万円として仮定すると
7,200万円 – （5928万円＋300万円＋500万円） = 1,472万円のお得です。
建物の価値が０円でも住み続けることはできますし、完済後は土地の不動産（3,000万円分）は資産として残ります。
しかも、年金だけで生活費を賄うことが出来なければ、リースバックの活用でご自身の住宅を売却し、そのまま自分の住宅に住み続けることができます。
リースバックとは、自宅を業者に売却した後、その業者と賃貸借契約を結ぶことで引き続き自宅を利用いただける仕組みです。現在お住まいの自宅も、リースバックを活用することで自宅売却後もそのままお住みいただくことが可能なシステムです。
賃貸用住宅では、資産は残らないし、死ぬまで住宅費を払い続けなければなりません。
長生きすればするほど、住宅費は増え、老後の生活不安は増大します。
賃貸用住宅と比べて、居住用住宅は1,472万円お得になり、土地の不動産3,000万円の資産形成をすることが出来ます。
老後2,000万円問題の２倍の資産を構築することができます。
居住用不動産（戸建て）の購入で老後2,000万円問題は解決します。
つまり、居住用住宅（戸建て）でも資産形成は可能です。
※賃貸用住宅の２年に１度の更新料は計算に入れておりません。
※土地価格は変動しない仮定として話をしています。
住宅ローン資産形成のメリット・デメリット
住宅ローンを活用した居住用住宅にもメリット、デメリットの両面があります。
居住用住宅のメリット
●住宅ローンの金利は非常に低い。0.5％の低金利
●融資期間35年と長期間
●アパートローンよりも審査が緩い
●税制優遇を受けることができる
●住宅ローン控除で最大273万円もお得
●フルローンも可能
●融資審査が早い。２，３日
●生命保険代が節約できる。
住宅ローンの団体信用生命保険に加入するので、今まで加入していた保険は解約
●マイホームがあれば、老後の家賃の心配不要
●リースバックを活用すれば、老後の生活費と住まいを確保することができる
居住用住宅のデメリット
●変動金利を選択した場合、金利上昇に伴い、支払い額が増加する。
⇒対策：変動金利より金利は高くなりますが、固定金利を選択すれば金利上昇リスクを回避できます。
●台風、地震、洪水などの自然災害で損害を被る可能性がある
⇒対策：地震保険、火災保険の加入でリスクを軽減できます。
●居住用の不動産を購入した場合、簡単に売却することはできません。
転勤、離婚、家庭の事情、近所とのトラブルにより引越しの状況が起こった場合、
⇒対策：戸建て住宅を購入するとき、資産価値の高い、人気エリアの戸建て住宅は売却しやすいので、比較的希望価格で売却することができやすいです。
僕の居住地では、戸建て住宅が販売されてもすぐに売れています。
実際のシュミレーション
5,790万円戸建て 土地3,790万円、建物2,000万円
楽天銀行 金利0.537% 融資期間35年
楽天銀行は事務手数料は33万円の最安値
通常の銀行では、保証料か事務手数料を2.2％取られます。
5,790万円の融資を受ければ、事務手数料は約127万円になります。
楽天銀行を使えば、94万円のお得です。
13年間、住宅ローンを支払えば、建物代分を完済できます。
つまり、火事で全焼しても、土地を売れば、負債は０円。
勿論、火災保険に加入していますので、建物が全焼すれば、火災保険が適用されます。
13年間住宅ローンを支払えば、リスクなしということです。
新住宅ローン控除でも十分にお得です。
8,000万円の１棟アパートの金額が大きく、空室リスクなど怖くて投資できない方は、老後4,000万円の戸建て住宅の購入で資産形成をすればいいと思います。
実際、ご自身で住むための家なので、リスクではないでしょう。
自分の家に住みながら、家賃を支払う感覚で資産が増えます。
自分が住む戸建て購入で資産形成ができるのなら、誰でも簡単にできます。
僕自身も結婚後、戸建てを買いました。
夫婦合算の年金と戸建て住宅の購入で老後はお金の心配いらずです。
まとめ
●住宅購入の最大のメリットを活用できる
金利0.5％、住宅控除、税制の優遇、事業用不動産融資より緩い等、
●居住用住宅の購入は、約4,000万円の資産形成が可能
●住宅ローン13年支払えば、建物代分を完済したことになり、リスクなし
●居住用住宅のデメリットには、ほぼ解決策があるので、リスクは低い
稼ぐマイホーム賃貸併用住宅で純資産8,000万円で老後生活も快適
