不動産投資には不動産ガチャがある
昨日のワイドナショーの話題で、「親ガチャ」という議題が出てきました。
親ガチャとは、子どもは自分で親を選ぶことができない運任せであることを抽選でカプセルなどを購入するガチャガチャにたとえた言葉です。
確かに、生まれた子供は親を選べません。
この親ガチャという言葉は、マイナス的な感じで思われることが多い気がします。
例えば、貧乏な家庭に生まれれば、やりたい野球の道具・ユニフォームを買ってもらえないため、野球が出来ない子供もいます。
裕福な家庭で生まれれば、やりたい野球もすぐにできます。
僕は、高校生のときに両親が離婚したために、塾にも通えず、独学で苦労し大学受験をしてきました。
世の中、親ガチャという運・不運はあります。
でも、努力次第で人生は逆転できます。
実際、僕は死に物狂いで投資資金を貯め、株で１億円以上の資産を作り、FIREを実現した。
その後、事業で大失敗し、貯金１億円が20万円までのどん底になりました。
再び、サラリーマンに戻り、コツコツ貯金をして投資資金をため、不動産投資で２度目のFIREを達成しました。
人間、やれば出来るのです。
話を戻して、
不動産投資でも「親ガチャ」に似た現象があります。
適した言葉はないのですが、「親ガチャ」をもじって「不動産ガチャ」と勝手に名付けましょう。
不動産ガチャとは
ハズレ担当営業マンに当たった場合
どんな業種でもありますが、知識・経験不足のハズレ営業マンに当たったなあ、と思ったことはないですか？
僕が賃貸物件を探している時にハズレ営業マンに当たったことがあります。
そのエピソードを話します。
まず、はじめに賃貸物件の案内をお願いし、現場に見に行こうとしたら、普通、賃貸会社の社用車で何軒かを見に行きます。
しかし、「社有車がいっぱいだったので、電車で一緒に行きましょう。」と言われました。
しかも、電車賃は自己負担でした。
更に、賃貸物件の現場につき、普通、カギの暗証番号などを覚えていたり、カギの手配もされていて、物件案内までスムーズに案内するはずです。
出来る営業マンなら、その物件の特長・周囲の環境などを話しながら物件案内をしてくれます。
更に、できる営業マンなら、メジャーも用意し、家具・家電の配置もイメージできるように準備されています。
ところが、１軒目では、カギの暗証番号は覚えていないくて開かなきので、電話でおい合わせしていました。
２軒目は各部屋が暗証番号で鍵が開くのですが、何回も暗証番号を入力して、失敗していました。
こんなことがありましたが、良さそうな物件を見つけたので、その物件で決めることにしました。
営業マンに契約書の退去届は何カ月前かどうかを質問してみました。
今の賃貸物件の退去届は２か月前だったので、この物件は１カ月前かどうか質問しました。
その場ではわからなかったので、後日、電話がかかってきて、１カ月前という回答をもらいました。
ところが、契約日の賃貸契約書にサインする時に、契約書を確認すると、２か月前でした。
いやー、本当に親ガチャじゃないですが、担当者ガチャだなあ、と思いました。
契約の直前で言われても新たに賃貸物件を探す時間もなかったので、そのまま契約をしました。
不動産仲介業、不動産コンサル業でも不動産ガチャで同じようにできない担当者に当たるケースがあります。
できない担当者に当たったら、不動産投資で成功する可能性が低くなります。
築古不動産を購入した場合
不動産投資でも不動産ガチャがあります。
不動産投資家は表面利回りだけを見ている方が多いですが、築古不動産には不動産ガチャがたくさん潜んでいます。
購入条件を気にしなければ、利回りの高い物件はたくさんあります。
しかし、売れ残った物件には何か問題があり、その物件を購入したら、「地獄モード」です。
購入した瞬間、地獄に落とされます。
最悪なケースでは破産するしかありません。
例えば、築古物件の場合、建物の老朽化により
屋根の修理、外壁の修理、給湯器の買い替え、エアコンの買い替え、
部屋の内容がボロい、入居者が問題児、騒音問題入居者により退去される、
壁が薄く隣の声が聞こえるなど
様々な「不動産ガチャ」があります。
特に、築古RC１棟マンション（築25年以上）だと、水道管の老朽化、エレベーターの老朽化、屋根の老朽化などがあります。
エレベーターの老朽化により買い替えることになれば、1,000万円ぐらいの費用がかかる場合もあります。
老朽化１棟マンションに投資した投資家の話では、水漏れが起こった話をよく聞きます。
不動産投資をするとき、物件を選ぶことはできますが、このような問題は実際に購入してみたないと発見できません。
不動産購入の２，３年後、500万円の修理代が来たら払えますか？
いきなり、予想外の出費が来たら、あなたの不動産投資の決算書は赤字拡大になります。
決算書が赤字になれば、次の融資を受けにくくなります。
あなたは不動産事業をうまく経営できていない事業主と金融機関に判断されます。
不動産投資は１棟目で失敗すれば、金額が大きいため巻き返しをすることは非常に難しくなります。
築古不動産投資を検討する方は不動産ガチャには気を付けましょう。
新築１棟アパートを購入した場合
築古不動産では、老朽化問題による問題が多いです。
しかし、新築不動産の場合はどのような不動産ガチャがあるのでしょうか？
すでに完成した新築１棟アパートで解説すると、
間取りの狭さ、１口コンロ、お風呂・トイレが一緒、
使い勝手がよくない間取り、バルコニーなし、
ロフト付きの部屋（夏の季節、暑い）、浴室乾燥機
あればいいなあ、設備として、独立洗面台、無料Wi-Fi、宅配ボックス、オートロック
など結構、あります。
新築ワンルーム投資では、割高なワンルームマンションを購入してしまい、売っても損するし、保有し続けても利益が出ないパターンに陥るケースがあります。
僕が今まで新築アパートを80棟以上見てきた経験から皆様にお伝えしました。
多くの物件見学をしてきた経験から僕の物件の入居者は不満なく住みやすいという評判です。
知識・経験豊富な投資家なら、不動産ガチャは起きません。
万が一、できない担当者に当たっても不合格な物件を見抜く力があり、修正できます。
しかし、不動産投資初心者はハズレ業者・ハズレ営業マンに当たっても、ハズレに気付きません。
そして、修正することもできません。
もし、そのままハズレ物件を購入したら、地獄モードの入口に１歩踏み入れたことなります。
不動産を購入後、不動産ガチャに気付いても後の祭りです。
不動産投資は自己責任という認識を持ち、後悔しない不動産に投資しないといけません。
あとで不動産業者に文句を言っても残念ながら通用しません。
あなたは重要事項の説明を受け、理解した上で契約書にサインをしているからです。
現物の株式投資の失敗は、100万円の投資資金が最悪紙切れになっても100万円の損失で済みます。
しかし、不動産投資の大失敗は、破産することもあります。
不動産投資の失敗で離婚することもあります。
シェアハウス投資のかぼちゃの馬車では、ハズレ業者のハズレ営業マンのダブルハズレがありました。
約700名の高い属性（医者、弁護士、上場企業社員など）の方がシェアハウスに投資し、数百名が大損害を受けていました。
最悪な事例では、会社を辞め、破産した人もいます。
だからこそ、不動産ガチャで、悪い業者やできない営業マンに当たった場合でも修正できる知識と経験を積む必要があります。
或いは、経験豊かなアドバイザーを見つけ、不動産ガチャを回避しましょう。
まとめ
●新築・築古不動産にも親ガチャ（不動産ガチャ）あります。
●不動産ガチャに当たると、数百万円の追加費用を支払うことになります。
不動産ガチャを回避する方法
投資前には、ご自身の投資基準・購入チェック項目を作成し、その基準・チェック項目に合った不動産に投資すれば、不動産ガチャに遭っても失敗するリスクを避けることができます。
