失敗しないマイホーム（一戸建て）購入のポイント
人生最大の大きな買い物は、マイホーム（一戸建て・マンション）の購入です。
4,000万円以上もする大きな買い物ですから慎重に選びたいものです。
でも、実際に、マイホームを検討してみると、あれもこれも検討することがあり非常に悩みます。
購入後、失敗したからと言って、キャンセルすることはできません。
失敗しない最適なマイホームの購入のやり方はあるのか？
結論 満足度100％のマイホームを購入することは難しいですが、失敗しないマイホームなら購入できるポイントはあります。
但し、価格・設備・環境など100％満足するマイホームを選ぶことは難しいです。
やっぱり、マイホームを持つことに憧れるよなあ。
自分の書斎がほしいなあ。
でも、数千万円もするマイホームを購入するには勇気がいるなあ。
料理がしやすいキッチンがほしいなあ。
子供が通う学校はどうなのか？
閑静な住宅街に住みたいなあ。
マイホームなんて、人生で1回しか購入することがないから、購入手順、購入諸費用、準備物など、何もわからないので、心配だなあ。
変動金利、固定金利のどっちがいいの？
どこの銀行が金利低いの？
と、色々とマイホームを購入するとき、期待もありますが、不安もあります。
今回のブログでは、マイホーム（一戸建て）選びに悩む方々の新築一戸建ての購入ポイントを徹底的に説明していきます。
物件の決定から住宅ローンの申し込み、購入費用についてあなたが知っておくべきこと、失敗のないマイホーム選びのご参考になれば幸いです。
住宅購入計画をしっかりとたてる
多くの方は銀行からの借入を行ってマイホームを購入するので、毎月の返済の義務が発生します。
購入前にしっかりとした返済シュミレーションを行い、収入に見合う範囲で返済計画を立てることが重要です。
どれぐらいの頭金・購入費用が必要になるのか目安として、下記の２点を参考にして下さい。
●住宅価格の何割まで借入をすることができるのか？
借入金額には上限があります。
目安として、年収の20～30％の支払いで、総額が決定します。
都市銀行、地方銀行、ネット銀行、信用金庫などのホームページで借入金額・金利がわかります。
●諸費用はいくらかかるのか？
印紙税、不動産取得税、不動産仲介手数料、登録免許税、司法書士への報酬、固定資産税、住宅ローン事務手数料、火災保険などが購入金額の6～8％ぐらい必要です。
5,000万円の価格に対して、300～400万円です。
頭金１割必要なら、500万円＋300～400万円＝800～900万円です。
5,000万円全額借入可能なら、諸費用の300～400万円です。
※新築住宅の取得や増改築をした場合、要件を満たした不動産に対してが不動産取得税の軽減が適用される場合があります。軽減措置適用規模の新築一戸建ての購入なら、不動産取得税が0円になることがあります。ちなみに、僕は０円で諸費用を抑えることができました。
一戸建て購入の最適なタイミングは？
一戸建てを購入する時にはタイミングも大切です。
なぜなら、販売会社の資金的な都合によって値引きが可能になるからです。
値引きを一切してくれないタイミングで購入すると、非常にもったいないですね。
ハウスメーカーの決算期３月、９月の場合、特に、売上が足らないときは、すごい値引きがある場合もあります。
完成前の物件よりも完成後数カ月間経過した物件の方が値引き交渉が期待できます。
なぜなら、早く売却して資金を回したいからです。
あとは、他の物件と競合させ、悩んでいるフリをしながら値引き交渉することもアリです。
但し、人気物件を購入する場合は値引きは期待できません。
なぜなら、早く買いたい他のお客様に販売すればいいと思われるからです。
あなたが欲しいと思った物件で他の買主と競合した場合は申込の先着順ではなく、銀行への事前審査の承認が下りた順番になります。
一戸建てを購入するときのポイント
担当者には自分の要望はしっかりと伝えておく
あなたが本気で購入を検討してくれるのなら、担当者も売上目標があるので、必死になって物件を探してくれます。
購入価格、希望地域、広さ、駐車場付きか？
その他、値引き可能か？
引き渡し（住める時期）はいつか？
提携先の銀行はあるのか？
など、初めに希望を伝えておいたほうが担当者も物件を絞って探せます。
購入エリア
狭い地域での希望は、なかなか見つけにくいので、ある程度、第１希望から第３希望まで伝えたほうがいいかもしれません。
地域の周辺環境
小学校、中学校、スーパー、飲食店、コンビニ、最寄り駅までの距離、
近所に葬儀場・ゴミ処理場、工場の騒音・臭い、夜は街灯がなく暗くないかなど
確認することをおススメします。
あと、昼と夜の街の雰囲気が全然違う場合もあるので、チェックしていたほうがいいです。
ハザードマップの確認
台風による水災・風災などのリスクを防げる地域を選ぶことも大切です。
河川が決壊した時、大雨の時のハザードマップは市役所のホームページを見ればわかります。
大きな河川付近、標高が低い地域、三角州などは床下浸水・床上浸水になる可能性が高くなります。
火災保険に入っておくことは必須ですが、災害が起こりにくい場所を選んでおくことは非常に重要です。
住宅ローン以外の変な悩み事が増える地域はあえて選ばないほうがいいでしょう。
地震保険を加入するかどうかが悩むところです。
火災保険は建物が全壊焼失した場合、100％保証されますが、地震保険は50％しか保証されません。
なのに、保険料金は火災保険の1.5倍以上します。
どちらを選ぶかはご本人の判断になります。保険会社の担当者と相談して下さい。
ちなみに、僕は地震保険は加入していません。
なぜなら、震度6強などの地震でも新築物件は崩壊していないからです。
但し、１つだけ心配する部分があります。
地震後の火災は火災保険では補償されません。地震保険加入者のみです。
家族構成に合った延床面積・間取り
マンションの広さは70㎡の３LDKが多いので、階段などで使えない面積を含めると、80㎡以上は欲しいところです。
80㎡あると、家族4人でも住める広さを確保できると思います。
売却しやすい物件を購入する
もしも、転勤などで売却することになった場合、一次的に賃貸に出すことや売却することも想定しておき、売却しやすい物件を選んでおくことをおススメします。
地域・広さ・間取り・設備・地域に見合った価格帯・小学校・中学校など好まれる物件を選びましょう。
住宅ローンの金利
購入金額が大きいので、金利にはシビアになります。
まずは、変動金利にするのか？固定金利にするのか？悩みます。
35年間返済金額が同じほうが安心する人は変動金利より少し高めの金利の固定金利がいいでしょう。
今は少しでも低い金利が良いと思う方は、変動金利がいいでしょう。
但し、変動金利は半年ごとに見直しされます。借入後の金利変動リスクがあります。
今の住宅ローンの金利は最低値に近い金利なので、これ以上、変動金利が大幅に低くなる可能性は低いと予想されます。
金利も変動しますが、2021年８月12日付の金利は以下の通りです。ご参考までに
変動金利 au自分銀行 0.31％ 住信SBIネット銀行 0.41%
全期間固定金利 住信SBIネット銀行 フラット35（保証型）1.21％（自己資金1割以上）
三井住友銀行 超長期固定金利型プラン 1.3％
駐車場付きがベター
都心になればなるほど、土地代が高くなり、駐車場ナシの物件が多くなります。
しかし、駐車場なしの物件購入後、やっぱり、マイカーがほしくなれば、毎月、駐車場代がかかります。
自宅の近くで駐車場を借りれるかどうかもわかりません。
都内だと駐車場代は最低2万円以上します。
1階に駐車場付き3階建て木造なら高さを有効に活用した戸建てになります。
一戸建ての購入の流れ
１．物件の選定
２．申込み・住宅ローンの事前審査
事前審査で必要な書類は本人確認書類（運転免許証またはパスポート）三井住友銀行の場合
３．手付金、諸費用の準備
諸費用は、不動産を購入する際に発生する税金や登記費用や手数料です。
物件価格の6～8％となることが多いため、300～400万円は準備しておきましょう。
不動産業者に頭金・諸費用を初めに確認しておき、お金の準備をしておきましょう。
４．重要事項の確認
買主と契約する前に重要事項説明書をすることは不動産業者の必須事項です。
不明な点はしっかりと聞いておきましょう。
５．売買契約
事前審査で承認が下りた後、重要事項説明書の説明が終わった後、売買契約を締結することになります。
手付金、収入印紙税が必要になります。
物件価格5,000万円の場合、収入印紙税は１万円です。
６．引き渡し前の外装・内装のキズなどの確認
引き渡し前に、販売業者と一緒に物件の外装、内装（玄関、廊下、部屋の壁、キッチン、お風呂・トイレなど一通りのキズのチェックを行います。
ここでチェックしたキズなどを修繕した後、引き渡しをしてもらうことができます。
７．引き渡し
いつ頃、引き渡しが可能かどうか確認して下さい。
引き渡し当日、販売業者から家のカギをもらうだけです。
ココ重要です。↓
引き渡し日が決定することにより、住宅ローン決済時、頭金・諸費用の支払い、家具の搬入、インターネットの申込、エアコンの設置、カーテンレールの設置などが決まるからです。
だいたい、午前中に物件価格の残金が銀行から販売会社に振り込まれて、販売会社が入金を確認した後、午後以降、カギを取りに行き、引き渡しが完了します。
８．引き渡し後
一戸建てには引き渡し後にも色々とやることがあります。
融資の本審査が通れば、下記の手配を行います。
カーテンレールの設置、エアコンの購入・設置、インターネットの加入、アンテナ設置、家具の購入（大型冷蔵庫や大型家具を２階に設置する場合、階段から上げれるのかどうか確認して下さい）、引越しの手配など
僕自身もそうですが、上記の費用が結構かかることで驚きました。
僕の場合、物件価格とは別に170万円ぐらいかかりましたが、もっと費用がかさむと思います。
約２週間後、建物・土地の謄本原本が郵送で司法書士事務所から届きます。
９．住宅ローン控除の申請
住宅ローン減税制度とは、住宅ローンを借入れて住宅を取得する場合に、取得者の金利負担の軽減を図るための制度です。
毎年末の住宅ローン残高又は住宅の取得対価のうちいずれか少ない方の金額の1%が10年間に渡り所得税の額から控除されます（住宅の取得対価の計算においてはすまい給付金の額は控除されます）。
また、所得税からは控除しきれない場合には、住民税からも一部控除されます。
この住宅ローン控除はかなりお得な制度なので、活用しない手はないです。
しかし、期限があるので、期限以内に融資を受けて住宅を購入する方は詳細を確認して下さい。
住宅購入の交渉を有利に購入するコツ
人気エリアでマイホームを探している方は早めに購入申込をしないと他の人が先に申込をされます。
人気エリアは物件が出にくいし、出てきても他の購入者と競合する可能性もあります。
他の購入者よりも優位にするためには、事前審査を先に受けておいて下さい。
そうすれば、事前審査が下りていることを担当者に話しておけば、購入できるお客様ということで、気に入った物件を見つければ購入してくれると認識されます。
※注意点2
仲介手数料以外の手数料を要求する不動産業者が多いので、注意して下さい。
僕の場合、住宅ローンの銀行を自分で探し、自分で事前審査を申請し、手続きを行ったのに住宅ローン事務手数料16.5万円を要求されました。
当然、法律的におかしいことを主張し、支払いを拒否しました。
ここポイントです。「法律的におかしい」ということを言わないと販売会社に言いくるめられて支払うことになります。
販売会社の担当者は上司に相談する、と言いましたが、後日、事務手数料は頂きませんと返事がありました。
不動産業界以外の人は知らないので、気にせず支払ってしまうことが多いですが、16.5万円あれば、400リットル以上の冷蔵庫が買える価格です。しっかりと請求書を確認しましょう。
※ここで書いて記事の内容は私自身の購入経験を基にした個人的な見解です。設備や内装に関する快適性は記載しておりません。
