ネットには不動産投資の情報はたくさんあります。
でも、不動産投資は安定的な収入が入る金利差ビジネスと言っている記事は見たことがありません。
僕含め、サラリーマンに努めている方は安定的な収入があることを求めています。
今月の給料は10万円、来月は30万円、再来月は5万円の収入では安心した生活ができません。
安定的な収入が入ってこそ、毎月の生活費、計画的な旅行、家電・家具の購入を検討できます。
ネットではブログの稼ぎ方、せどりの稼ぎ方など色々な稼ぎ方がありますが、どれも不安定な収入です。
不動産投資は金利差をうまく活用し、毎月の安定的な賃料が入るすばらしい金利差ビジネスだと思っています。
僕は５年間の不動産投資でFIREすることができました。
今は悠々自適な専業主夫です。
不動産の金利差とは？
FX取引で言うと、金利の低い通貨を売って、金利の高い通貨を買えば、2通貨間の金利差からその差額を受け取ることができます。
例えば、オーストラリアの金利２％、日本の金利0.1％だと、金利差 1.9％の利益です。
低金利通貨を売り、高金利通貨を買えば、金利を受け取れます。
単純計算ですが、100万円の取引で、19,000円の利益を手にすることができるというのです。
不動産投資で例えると、利回り８％の１棟アパートに投資したとします。
金利1％なら、７％の金利差が出ます。
しかし、空室率、固定資産税、返済額、金利などを差引いた後の残った差は、融資額の２％程度です。
銀行から5,000万円の物件をフルローンで購入すれば、100万円の利益、
１億円の物件をフルローンで購入すれば、200万円の利益を毎年得ることができます。
これが、金利差で利益を出すという仕組みです。
利回りの高い物件を探し出し、低い銀行融資を受けることができれば、更に利益を得ることが出来ます。
金利の低い都市銀行で金利0.6％の融資を受け、利回り10％の物件を探し出し、物件を購入することが出来れば、250～300万円程度と利益を増やすことができます。
賃料が緩やかに低下するので、利益は落ちてきますが、毎年250～300万円ぐらいを手にすることができます。
すごくないですか？
一時的な利益ではありません。
物件保有中は、この利益が毎年入ってきます。
実際に、僕は賃料収入が入っています。
都市銀行で事業用不動産融資を受けれるのは、１億円以上の金融資産をお持ちの方なので、普通のサラリーマンには難しいです。
しかし、この不動産投資の物件利回りと金利の差で利益を上げることは誰でも出来る可能性はあります。
収入に見合った物件価格の不動産に投資をすれば実現可能です。
家賃収入（インカムゲイン）を狙った不動産大家業は、株・FX投資と違って物件価格・賃料の変動幅が少なく、安定性のあるビジネスです。
日経平均が20,000円から30,000円に上昇したらかといって、家賃が1.5倍になりますか？
なりませんよね。
家賃価格の上げ下げの幅は小さく、動きは緩やかです。
そして、不動産投資は短期間で大きな利益を上げることはありませんが、短期間の暴落による大損害を受けることはありません。
当然、おかしな不動産業者から不適切な物件を購入してしまった場合は大損する可能性はあります。
僕の友人は、FX投資をしていたのですが、急激な円安の影響で、たった１日で1,000万円の利益が吹っ飛びました。
と言っていました。
僕は、ぞっとしました。そんな投資はとても僕には出来ません。
通貨の取引は365日休まず、世界中でずっと動いています。
金融会社の通貨のトレーダーをしていた僕の友人は、仕事から帰宅しても通貨の変動が気になり、ゆっくりと休めないと言っていました。
もし、自分の取引の逆に動けば、数十億円、数百億円の損失があっという間に出ると言っていました。
「長く続けれる仕事ではないわ」と言ってました。
話は脱線しましたが、
不動産投資は金利差を活かした安定的な投資ということを僕は言いたいのです。
不動産投資は銀行がお金を貸してくれる投資
あなたに質問です。
銀行の行員に「株・投資信託に投資したいからお金を貸してもらえますか？」
と相談してみて下さい。
答えは、100％断られますよ。
ところが、マイホームの購入、或いは１棟アパートを購入したので、融資の相談をしたいと相談してみてください。
審査は通るかどうかはわかりませんが、融資の相談を受けてくれます。
僕は、２年前、グループホームビジネスを検討しており、銀行、信用金庫、日本政策金融公庫、商工信金、区役所など、約10軒の金融機関に相談しました。
その結果、起業で融資を前向きに検討すると言われたのが、日本政策金融公庫のみでした。
事業資金300万円の融資を受けるのにも、一苦労しました。
しかし、不動産投資で上手く融資につなげることができると、１億円の融資も可能です。
更に、２億円、３億円・・・５億円の借入も夢ではありません。
メガ大家は10億円以上の借入を金融機関から借りています。
無担保で、こんなにお金を貸してくれるビジネスが世の中にありますか？
大地主の息子でもなく、お金持ちの息子でもないのにですよ。
普通のサラリーマンに銀行は住宅ローンで簡単に4,000万円、5,000万円を貸してくれます。
しかも、住宅ローンなら、0.4％台の低金利で借りれます。
一方、海外は日本より断然金利が高いです。
タイ人の知り合いは金利８～10％で銀行から融資を受け、不動産大家業をしています。
日本の金利を伝えたら、金利の低さに驚いていました。
それぐらい今の日本は恵まれています。
そのタイ人も大家業は安定的に賃料が入るビジネスで助かっていると話していました。
他人のお金で資産形成ができるのが不動産投資
金持ち父さん貧乏父さんの本にも書いていましたが、
自分のポケットにお金を入れてくれる借金が良い借金と言っていました。
僕たちサラリーマンは自分の労働を会社に提供することによって、給料をもらっています。
もし、病気で働けなくなり退職することになれば、給料はもらえません。
2020年3月以降、コロナショック以降、給料が減給になった方、飲食店が潰れて職を失い収入が０円になったことを身に染みて実感された方は多いのではないでしょうか？
つまり、自分自身が働き続けなければ、収入は入ってこないのです。
一方、不動産投資は、銀行から借りたお金を不動産に投資するので、毎月、安定的に賃料が入ってきます。
コロナ禍でも入居者が毎月賃料を支払ってくれます。
なので、コロナ禍でも安定した家賃収入が僕の口座に振り込まれます。
不動産投資は、他人（銀行）から借りたお金がお金を生んでくれます。
僕の物件が、「今日は二日酔いだから働けません。」などと文句は言いません。
毎月、文句も言わず、入居者を入れ続け、僕の口座にお金を振り込んでくれます。
募集・管理は管理会社がやってくれます。
本当に不動産投資は、手間暇のかからない良い投資だと思っています。
これが、他人からお金を借りず、自分のお金だけで不動産投資をした場合は、微々たる収入しか入りません。
不動産投資は銀行からの融資を受けることにより、レバレッジを効かせ、大きな収入を得れます。
つまり、物件選定を間違わなければ、借金額が増えれば増えるほど、収入が比例して増えていき、僕の口座に振り込まれる金額が増えていくのです。
更に、元本の返済額分は自分の資産になるので、税引き後の利益と返済額分の資産が毎年増えていくのです。
不動産投資は、本当に打ち出の小槌です。
お金のなる木です。
この魅力に気付いて下さい。
日本は低金利時代が続くと予想
あなたは良い時期に不動産投資をしていたので、運がよかった。
だから、銀行から融資を受けることができたんや。
住宅ローンで4,000万円を借りるのも怖いのに、そんな大きな金額を借りるのは怖いわ。
本当に銀行はお金を貸してくれるの？
将来、金利が上昇し、返済ができなくなったら、どうするの？
など様々な否定的な話や疑問を言う人がいます。
不動産投資の本を２，３冊読めば、不動産投資に対するリスクへの恐怖は軽減されると思います。
投資はリスクがあるからこそ、リターンをもらうことができます。
銀行は融資前の審査で金利上昇・空室リスク・家賃下落などのストレスをかけて、35年間で返済することができる人かどうかを審査しています。
その物件はあなたの給料で返済することができるのか？を審査しています。
今の金利は、住宅ローンの最低金利で、0.４%程度
アパートローンの金利の場合でも、1～２％程度の低い金利です。
近い将来、金利が上昇する可能性があるから心配だ、と思われる方は多いと思います。
しかし、今の低い金利が続く間に返済を進めていき、毎年の税引き後に残ったお金を貯金しておけばいいじゃないですか？
金利が２％に上がってから不動産投資をしたら、金利が上昇した分のお金を損することになります。
返済中は、年々、返済額が減少していくので、10年後、20年後には残金が少なくなり、金利が上昇していても、支払う金利は少なくなっています。
借入額１億円で金利0.5％だと、金利で支払うお金は、年間50万円です。
10年後、残金 61,493,023 金利で支払うお金は、年間約30.7万円です。
20年後、残金 21,012,179 金利で支払うお金は、年間約10.5万円です。
低い金利の時に早く不動産投資を始めたほうが数字を見てもトクだと理解できます。
（なお、上記の計算は金利の変動がなかったことで計算した数字です）
僕の個人的な見解ですが、日本は出来る限り金利を上げれない理由があると考えています。
１つの理由として、金利を上げれば、日本国債の金利が上昇し、国の返済額が増えます。
金利が上昇すれば、毎年の国の支出が増加します。
毎年、社会保障費が増加している日本にとって、金利上昇は国の支出を増やすことになり、国の借金が増え、更に困ります。
今の低金利の状態を出来る限り、長い間、続けることが良い状態だと考えています。
経済が好調になり、税収が大きく増加すれば、金利を上げる政策に変更されるかもしれません。
低い金利が続く間にお金を借りる方がお得ということです。
この低金利で不動産投資を行えば、金利差で利益を出せる素晴らしいビジネスなのです。
この金利差に気付き、すぐに実行した結果、貯金20万円からでも２度目のFIREを達成することができたのです。
