いきなり、結論、
今の厳しい不動産投資の融資でサラリーマン投資家が１番活用できる銀行が、きらぼし銀行だと言えます。
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金利１％前半、自己資金１割のアパートローン最強の金融機関
１％以下の金利でアパートローンの融資を受けることができる都市銀行は、りそな銀行でも年収1,000万円以上、金融資産5,000万円の条件です。
その他三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行は、金融資産１億円以上ないと審査の土台にも乗りません。
しかし、きらぼし銀行なら、普通のサラリーマンでも融資をしてもらえる可能性が高いです。
きらぼし銀行のアパートローンの融資についてヒアリングをしてきました。
現在、かぼちゃの馬車、コロナ禍で銀行の融資状況が厳しくなっています。
サラリーマン大家にはアパートローン融資はしない、と言われたことがありました。
ある銀行、信用金庫は、新規の不動産融資は受け付けません、と言われました。
自己資金は１割までにしたいけど、最近の銀行・信用金庫は２割、３割の自己資金を要求してきますが、自己資金１割で融資してくれる金融機関はないのかしら？
コロナ禍で不動産融資を止めていたり、審査が厳しくなっているよ。
不動産投資をしたいけど、融資してくれる銀行はないのかなあ？
良い物件を見つけても、融資を受けれないなら、意味ないやん。
不動産投資のキモは融資でしょ。
こんな疑問を抱いている方は多くないですか？
これらの悩みを解決してくれる銀行があります。
サラリーマン大家でも融資を受けてくれる金融機関があるのです。
その銀行が、きらぼし銀行です。
もしかしたら、不動産投資をする場合、今の金融機関の中ではサラリーマン大家の融資を受けてくれるトップクラスの銀行になるのではないでしょうか？
2021年のコロナ禍で、金利1.2％で融資承認を得た投資家もいます。
但し、きらぼし銀行でアパートローンの融資を受けるにはコツがあります。
このコツを知っているか、知らないかで大きく変わってきます。
きらぼし銀行の概要
東京都港区南青山に本店を置く株式会社きらぼし銀行は東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の１都３県を営業エリアとする貸出金3兆9,380億円の地方銀行
2018年5月に八千代銀行、東京都民銀行、新東京の３行が合併した店舗数164店の銀行です。
融資エリア
東京都、神奈川県、埼玉県（鳩ヶ谷支店・戸田支店・朝霞支店）、千葉県（船橋支店）の管轄エリアになります。
融資申込の条件
東京都、神奈川県在住者、埼玉県（鳩ヶ谷支店・戸田支店・朝霞支店）、千葉県（船橋支店）に住まいがあれば、大丈夫です。
例えば、豊島区在住で川口市の物件に投資したい場合、最寄りの池袋支店になります。
個人・法人のサラリーマン大家も審査可能
ホームページ上ではアパートローンという項目がありませんでした。
おそらく、不動産融資は事業ローンで審査されると思われます。
年収は高いに越したことがないが、年収700万円以上という基準は言われなかったです。
収益性も重視されるので、利回り8％以上ある物件が審査にはプラスに働きます。
2021年7月に相談した物件の利回りは、8.5％でした。
利回り8.5％の物件の相談では、銀行の積算・収益性の審査で問題はないと言われました。
融資期間・金利・自己資金・審査期間について
融資期間
法定耐用年数を基準にしていますが、 RC・鉄骨 30～35年 木造 25年
木造は劣化等級取得をされていても、融資期間は25年です。
きらぼし銀行では劣化等級を取得しても融資期間を延ばせるわけではありませんが、出口戦略を見越して取得しておいたほうがいいでしょう。
なぜなら、物件を売却するとき、次の買主が長い期間の融資期間を組むためにも劣化等級を取得したほうがいいからです。
つまり、次の買主が融資を受けやすくなるから売りやすいということです。
金利
変動金利 1.2～2％前半
2024.10から変動金利＋0.15%
具体的な数字はわかりませんが、年収が高く、金融資産が多い方は低い金利で借りれそうです。
コロナ禍でも、年収800万円、金融資産1,600万円のエビデンスで借りることができた事例もあります。
その方は、かなり低い1.2％の金利で借りることに成功しました。
自己資金
自己資金 １割～1.5割
フルローンで希望されても審査してもらえないので、自己資金１割の収支計画表を持参して、担当者にプレゼンをしたほうがいいです。
2024.9更新 自己資金 １割 ⇒ 基本3割から交渉される
審査期間
約１カ月
アパートローン融資に慣れた担当者で、約１カ月。
アパートローン融資に不慣れな担当者だと、１カ月半ぐらいかかりそうです。
担保評価・融資上限額
担保評価
１棟目の投資の場合、土地・建物の評価を審査しているが、収益評価を重視しています。
他の銀行と同じく、家賃下落率、空室リスク、金利上昇などのストレスをかけても事業運営が可能かどうかを審査します。
評価の結果、不足額は頭金を出すイメージです。
高い評価が出てもフルローンは無理だと思います。
2023.5更新 2022年夏以降、本部のシステム変更により、収益評価から積算評価を重視するように変更された。つまり、積算評価が伸びず、自己資金が多く必要となった。
融資上限額
融資額は１億円という話もありますが、僕が聞いた話では、１億円以上でも可能だと聞いています。
利回りが高い物件なら、２億円、３億円でも融資は可能かもしれません。
2024.9 融資金額２億円超えはかなりハードルが高い
その他
１棟目をきらぼし銀行で融資をしてもらった投資家は、２棟目の融資の依頼をするには１年から１年半を開ける必要があります。
建設完成後、しっかりとアパート経営が出来ているかどうかをチェックするためです。
その間、いくら良い物件を見つけても融資を受けることは無理です。
この話は千葉銀行でも言われたことがあります。
裏を返せば、１年から１年半後、２棟目の融資を受けることができるということです。
１棟目をオリックス銀行で融資を受け、２棟目をきらぼし銀行で融資を受ける作戦も使えますね。
きらぼし銀行のココが重要
きらぼし銀行でのアパートローン融資の成功率を高めるには、旧八千代銀行の営業マンに担当してもらって下さい。
なぜなら、旧新東京銀行、旧都民銀行の行員は事業用不動産融資の未経験者や経験不足な人に当たる可能性が高いからです。
このような担当者は、アパートローン融資に後ろ向きだからです。
旧都民銀行、旧新東京銀行の方は事業用不動産融資をやったことがない人が多く、社内稟議のやり方を知らないからです。
つまり、稟議の通し方を知らなければ、時間・労力もかかるし、稟議の通し方のコツがわかりません。
その結果、稟議書を通せる物件であっても、本部承認までいく可能性が低くなります。
金融機関共通の話ですが、僕は不動産融資の審査資料は何が必要なのかを知っているので、すべての資料を渡して説明することができます。
その結果、コロナ禍で厳しい状況でも融資を通すことが出来た事例もあります。
多分、普通の不動産営業マンよりも融資の承認の仕方を熟知しています。
ぎらぼし銀行のアパートローンの活用の仕方
●上手くいけば、金利1.2％で融資を受けることが出来ます。
●コロナ禍でもアパートローン融資が可能
●サラリーマン大家でも融資可能
●利回り7.5％以上の物件が良い。和回り８％以上なら、更に良い。
●旧八千代銀行の行員か柔軟性のある20才後半～40才後半の方に相談するほうが融資を受けれる可能性が高い
※2023年以降、自己資金が１割から２～３割必要となった
