不動産屋ホイホイにひっかかると大損害を被る

今回、なぜ、このような話をするのかと言えば、

僕は不動産業者、ハウスメーカーで働く者ではないので、自由な意見を言うことができます。

つまり、中立的な立場で不動産投資家にお伝えすることができます。

僕自身、どこの会社にも雇用されていないので、好きなことが言えるのです。

皆様は、不動産業者の営業マンに対して、こんなことを思いませんか？

・売りたいがために物件の良いことだけしか言ってこないのではないか？

・本当に良い物件なのか？

・物件価格は高くはないのか？

色々と思うことがあり、そもそも、この営業マンは信用できるのか？

初めから疑うことは良くありませんが、疑いたくもなります。

なぜなら、

僕の経験上、色々な不動産業者、コンサル業者の人と会った結果、残念ながら90％以上は信用できない営業マンでした。

信用できない理由

●不動産に関する知識不足

　お客様に数千万円の人生最大の買い物をさせるのに、不動産に関する知識が不足している

●売ることしか考えていない営業マン

　自分の成績のことしか考えていないので、押し売りが強い。

　営業マンによっては嘘もつく人もいます。

●本当に良い物件をお客様に紹介したいという気持ちがない営業マン

　他の業界でも多いですが、仕事への取り組み方がおかしな人

　自分さえよければいい、お客様のことまで気にしていない。

●ノルマ達成のことしか考えていない営業マン

　お客様の求めている物件ではないのに、ガンガン物件案内の電話がかかってくる。

　ひどい会社だと、４度お断りの理由を伝えているのに何度も連絡がきました。

　【●●●ハウスの物件見学の事例】

今日は、希望の場所と違うため、参考までに見学するだけです、と営業マンに伝えており、現地の物件見学に向かいました。

物件見学に行く途中、ものすごく話を合わせてくれて、こちらがご機嫌になるくらい素敵な良い印象の営業マンでした。

物件見学後、クロージングされましたが、元々、今日は申し込む気はないので、断りました。

そうすると、営業マンは「この後会社に戻り、返済シュミレーションをしたり、他の物件の案内もしましょうか？」と言われたのですが、夕方、用事があるので、断りました。

それでも、「帰り道に案内する物件もあるので、そちらを見てみましょうか？」と、こっちの事情もお構いなしでした。

もう一度、今日は契約しないと伝えたら、機嫌を悪くされ、その後、最寄り駅までの30分間は一言も話さず無言状態でした。

これが、東証一部の社員なのか、と疑いました。

余程、毎月の売上ノルマが厳しいのでしょう。

押しに弱い方や断ることが苦手な方は、押し切られそうな営業マンでした。

ハズレ営業マンから物件を購入したら、不動産投資家としてオワコンになるところです。

前回のブログで書いた、まさに、不動産ガチャでハズレ営業マンに当たったも同然です。

この営業マンから購入していたら、大失敗の買い物をする羽目に遭うということです。

不動産投資には色々な罠がある

クズ物件を紹介された事例

【女性が住めない町の築１年の１棟木造アパート】

川崎市のある場所の物件。

現場を見に行くと、すぐ近くに大きな工場。

昼間の見学では気にしなかったのですが、夜、見に行くとびっくりです。

町には街灯がないので、いったいが真っ暗でした。

これって、女性は住めない場所じゃないかと思いました。

翌日、ハウスメーカーの営業マンに聞いてみると、あのアパートの賃貸付けは女性は断ったほうがいいとアドバイスされました。

ところが、数日後、賃貸業者が女性と賃貸契約をしてしまったみたいです。

案の定、その女性は怖くて２週間で解約されました。

その物件、利回り８％で売りに出されていました。

そんな物件を購入すると、大失敗します。

なぜなら、女性を入居させれないとしたら、入居者募集をかけても、かなり不利な状況ではないでしょうか？

男性しか募集できないからです。

男性の僕の立場でも住みたいと思わないです。

書面上では、利回り８％で高い利回り物件ですが、現地に行かないとわからない事例でした。

そんな物件を紹介されたことに驚きました。

割高過ぎる物件を紹介された事例

【利益を乗せすぎ業者】

場所：江戸川区　JR総武線　某駅から徒歩９分

物件価格　建物・土地　11,460円

想定利回り　6.6％　年間家賃収入 752.4万円

相場の物件価格よりも600万円も高い価格設定。

物件価格が600万円高くなると、利回り0.3％減少します。

僕は、20行以上、金融機関に融資の相談をした経験がありますが、このように割高な物件なれば、土地・建物の積算評価が伸びず、頭金を多めに出して下さい、と追加注文をされるでしょう。

利回り６%台以下の物件で、金利が３%以上、融資期間が24年以下に投資した場合、

CFが厳しくなるので、不動産大家業で黒字化経営はかなり厳しい状況だと思います。

この物件だと、自己資金２割入れたら、余裕のある事業経営ができます。

不動産業者も商売ですが、適正な利益を乗せた価格にしてほしいものです。

家賃相場より１万円も高いシュミレーション

オートロックを付けたら、4,000円の家賃を上げれます、と言われました。

実際、募集会社に電話で確認すると、家賃1,000円アップ程度でした。

今どき、オートロックを設置しても家賃は上げにくいです。

僕は取引金融機関の担当者と懇意になり、金融機関の立場の本音も聞きます。

僕は他の不動産投資家と違い、融資は不動産業者に依頼せず、自分で開拓しています。

僕の書いたブログの金融機関の情報は僕の経験から書いたものです。

不動産業者が金融機関に提出する書類で投資家に渡す収支シュミレーションがあります。

この業者が作成したシュミレーションは、ほぼ見ていないと言っていました。

なぜなら、あまり信ぴょう性のないデータだからです。

僕の経験上、１年分の収支計画表しか提出したことはないです。

しかし、すべての金融機関において、この収支計画表で十分です、と言われました。

A4１ページで知りたい情報が入っており、見やすいです、と言われました。

このようなシュミレーションを提出しても、結局、その金融機関独自のシュミレーションで検証されるので、あまり意味のない提出物です。

担当者が稟議書を書くための必要なデータが載っていればいいのです。

それよりも、僕たち投資家は業者が作成したシュミレーションを見た時、適正なシュミレーションかどうかを見抜く力が必要です。

このシュミレーション通りに30年間、大家業を経営できる物件なのかを見抜く力です。

解決策は、ネットで家賃相場を見れば、すぐにわかります。

もし、ネットで調べ、相場よりも割高な家賃設定でシュミレーションをされたものを見せられたら、その業者はやめたほうがいいです。

その他の話も信用できるかどうかわからないからです。

狭小木造アパート販売会社

悪い業者ではないのですが、狭小アパートは５年後、10年後の入居付けが厳しくなります。

【13㎡未満のロフト付き木造アパート】

場所：横浜市　●●駅から徒歩９分

物件価格　建物・土地　7,350円

想定利回り　9.22％　年間家賃収入 678万円

いまどき、利回り9％の新築物件って、なかなか見つけることができないと思い、飛びついてしまいます。

しかし、利回りだけで投資をすると大変な目に遭います。

場所は良いのですが、狭小木造アパートの設備に注目して下さい。

コロナ禍では、自炊も多くなり、１口コンロでは満足しません。

まな板で切るスペースを確保することも難しい。

冷蔵庫もホテルにある小さな冷蔵庫を思い出して下さい。

小さすぎて物が全然入りません。

夏の季節、冷凍食品、アイスクリーム、氷など入れるスペースはないですよ。

いまどき、お風呂とトイレが一緒なのは嫌われる傾向があります。

住み心地が悪いと短期間で退去されるので、退去の清掃代・募集の仲介手数料が余計にかかり、利回り９％あっても現金があまり残りません。

実際、狭小木造アパートに投資した投資家もそういっていました。

20年後、30年後という長期的な事業経営をできるのか疑問に感じました。

ただし、地域によっては上手く賃貸経営できるところもあります。

ぼったくり不動産コンサル業者

【都内不動産コンサル業者の物件を購入した投資家の事例】

藤沢市

相場より価格が800万円以上高い物件で、家賃相場63,000円ですが、

収支シュミレーションの家賃設定は77,000円。

１万円以上も相場より高い家賃。

しかも、駅から16分かかります。

当然、入居者の募集をかけても８戸中２軒しか決まらない。

１か月後、返済が始まったが、

返済額が毎月30万円ですが、13万円の家賃収入なので、毎月17万円の給料からの補填。

１～２か月ぐらいで満室が期待できるのなら一時的な給料の補填で済むからいいのですが、誰が相場より高くて、駅までの遠い距離で入居を希望しますか？

当然、満室にはなりません。

その後、紹介業者のコンサル会社に相談しても、のらりくらりと言い訳され、解決しない。

それなら、売却しようと決意しても、割高な価格で購入しているので、同じ価格で売れる可能性は非常に低い。

そのまま保有しても満室にできないから、毎月の補填覚悟で家賃を下げるしかありません。

まさに、売っても損、保有し続けても損の四面楚歌状態です。

最後に、ここでは詳しい話はしませんが、この罠さえ、理解していれば、その罠を避けれます。

不動産投資はやり方を間違えなければ、あなたをFIREさせてくれる素晴らしい投資だと思います。

但し、不動産投資をする際、様々な罠が仕掛けられています。

その罠を回避するには、自分で勉強するか、専門家のアドバイスを受けるかのどちらかです。

不動産投資は、はじめの１棟目が本当に重要です。

今日の話をご参考にしてもらえれば幸いです。

まとめ