失敗しない新築１棟アパート投資の手順を教えてもらえませんか？
僕が成功したからこそ、新築木造アパート投資を不動産投資初心者の方にお伝えします。
勿論、不動産投資は色々なやり方があるので、僕の事例は１つの不動産投資の方法だと思って下さい。
不動産投資成功の条件
新築1棟アパートの場合、少し余裕を持って７％以上の利回りは必要です。
キャッシュフローをより多く残すため、融資期間は25年以上
劣化等級取得で30年の融資期間を取ることができれば、キャッシュフローに余裕が出ます。
その他の要因として、
入居者が好む環境かどうか？
近所にコンビニ、飲食店はありますか？
最寄り駅まで徒歩15分以内？
部屋の広さは、最低18㎡以上。（部屋が狭くなると、トイレとお風呂が別々にできないため）
都心でも最低18㎡は確保したい。
設備は、無料Wi-Fi、独立洗面台、トイレ・お風呂別々、浴室乾燥機、バルコニー、二口ガスコンロ、室内物干し、シャワーヘッドはステンレス、蛇口はレバーなどです。
＋アルファの設備として、オートロック、宅配ボックスです。
設備を充実するに越したことはないですが、その分、建設費用が増加し、利回りが悪くなります。
上記の条件であれば、ほぼ失敗はしません。
賃貸併用住宅と新築１棟アパート投資の違い
併用賃貸住宅の場合、 賃貸部分の家賃を住宅ローンの一部または全額を返済するので、資産運用よりも居住用の住宅にプラスアルファで資産形成をする感じです。
しかし、新築１棟アパート投資の場合は、アパートローン或いは事業用アパートローンで融資を受けなければなりません。
融資の審査基準は、融資を受ける人の属性、事業計画の安定性、物件の資産価値を審査されます。
属性は、年収、勤務会社、勤続年数、金融資産、借金の滞納、経営者の資質など
事業の安定性は、土地・建物の総額に対しての利回りを見られ、長期間、空室率、家賃下落率、金利の上昇が起きても経営ができる水準の利回りが確保できるのかなど
物件の資産価値は、土地・建物の総額に対して、どれぐらいの土地・建物の評価が出るのか調査されます。
土地は路線価、公示価格、固定資産税評価額、実勢価格と４種類あります。
金融機関が建物の評価として使われるのは、実際の売買価格からかけ離れた 路線価、公示価格、固定資産税評価額で評価されます。
土地・建物の評価重視の金融機関より、収益性を重視した金融機関の方が融資額が多く出る傾向があります。
新築１棟アパート投資に向いている人
年収700万円以上、金融資産1,000万円以上、大企業・上場企業・公務員・医者などの条件の人
個人信用情報
過去の借入履歴・返済状況・支払の遅延実績などが、個人信用情報に該当します。
勤務先の情報
安定的な収入かどうか、融資の返済が滞った時の給料での補填ができるかどうかの推測を勤務先の情報を見ているようです。
上場企業、大手企業、公務員、医者、弁護士などの勤務先が有利
収入
直近3年の年収が検討されます。
安定的で高い年収 700万円以上（歩合の割合が多い給料の業界：不動産の営業マン等は審査厳しめ）
金融機関によって妻の収入もが合算し、融資の審査で考慮してくれることがあります。
住居
融資申込者の住まいが賃貸か持ち家かを審査します。
なぜなら、賃貸の場合、家賃が融資申込者の月給の何％を占めているのかも審査しているのでしょう。
金融資産
預金・株・保険などの金融資産も個人の属性に含まれます。
年収と勤続年数に見合った金融資産があるのかも見ています。
例えば、年収800万円で勤続年数が13年の会社員が金融資産100万円とします。
おそらく、無駄使いをする人と判断され、マイナス評価になります。
金融機関は融資申込者が年収に見合った生活でコツコツと貯金をしている人を好みます。
住宅ローンの借入がない人
金融機関によっては住宅ローンの借入がマイナスの評価をすることがあります。
例えば、オリックス銀行は住宅ローンで借入がある方は、その借入金も含めて審査されるので、融資は難しくなります。
住宅ローンを組む前に１棟アパート投資をするほうがよいと思います。
融資先の多い大都市への不動産投資がおすすめ
地方都市の不動産物件に投資する場合、融資を受けれる金融機関が限られてきます。
全国をカバーする都市銀行は融資のハードルが非常に高いです。
年収が高く、金融資産が１億円以上ないと審査すらしてくれません。
以前、りそな銀行は年収1,000万円、金融資産5,000万円以上ですが、今はこの条件よりも厳しいかもしれません。
オリックス銀行、スルガ銀行などは20万人以上の都市だと審査のテーブルに乗る可能性が高いです。
地方銀行：千葉銀行、横浜銀行、静岡銀行など
信用組合：あすか信用組合
融資とは関係ないですが、地方では人口減少が長期間続く傾向のため、長期的に入居率の低下につながり、不動産賃貸業に影響を与えます。
新築１棟アパート投資に向いていない人
新築１棟アパート投資に向いていない人は、残念ながら向いている人の条件に外れている方になります。
でも、諦めることはありません。
転職で年収アップ、共働きの夫婦なら夫婦合算の収入を審査してくれる金融機関に融資を依頼してみるという方法もあります。
新築１棟アパート投資のメリット
減価償却費が最大に利用できる
建物には法定耐用年数があり、RC 47年、鉄骨 34年、木造 22年です。
新築木造アパートの場合、減価償却をするための法定耐用年数は22年になっています。
例えば、8,000万円（建物4,000万円、土地4,000万円）の新築木造アパートで説明します。
建物価格4000万円に対して耐用年数22年で割り戻すと、年間約180万円の減価償却費を22年間経費として計上することが可能です。
180万円の利益が経費計上することは非常に大きいです。
もし、減価償却が全く計上できない場合、約180万円に対して所得税率が23％だと、41.4万円の税金を支払うことになります。
木造の場合22年の法定耐用年数になっているので、41.4万円×22年＝910.8万円の差が出ます。
融資期間25年、30年の長期間借りれることができる
新築木造アパートの場合、 法定耐用年数 は22年ですが、25-30年の融資期間を組むことが出来ます。
中古木造アパートの場合、基本的には25年の融資期間を組むことはできません。
例えば、築年数６年目の木造アパートの融資依頼をした場合、通常、25年 – 6年 = 19年の融資期間になります。
利回り８％でも融資期間19年だと、かなり厳しい経営になります。
物件価格8,000万円 家賃収入640万円 利回り8％
金利2％ 融資期間19年 空室率10％ 管理費15%
計算すると、
–26.4万円（税引き前）の赤字になります。
税引き後になると、更に、赤字拡大します。
もし、融資期間25年でそれ以外同じ条件だと、73万円（税引き前）の黒字です。
融資期間30年だと、125万円（税引き前）の黒字です。
新築物件は最大の融資期間を組むことができるメリットは非常に大きいです。
但し、毎月の返済額は返済期間が長くなればなるほど少なくなり、キャッシュフローは良くなりますが、完済時の支払い総額は多くなるデメリットがあります。
しかし、現金をより多く残すほうが次の物件購入の資金を早く貯めることができるので、僕は出来るだけ融資期間を長くしたほうがいいと考えております。
給料からの貯金、不動産購入の諸費用に対する１年目の還付金、不動産投資の税引き後の利益を毎年貯めることが出来ます。
株式投資と違い、税金の還付も味方にできるのが不動産投資の魅力の１つです。
新築は満室にしやすい
日本では新築物件に住みたいという傾向が強いです。
また、新築木造アパートには入居者のニーズにマッチした最新の設備を導入することができ、比較的短期間で入居者を獲得できるメリットがあります。
新築物件は中古物件よりも空室率が低く、安定的に家賃収入を得ることができるので、安定的な経営をすることができます。
修繕費を抑制できる
築古木造アパートの場合、建物の状態によっては大きな修繕費用がかかることがあります。
部屋のリフォーム、給湯器の交換、エアコンの交換、屋根の修理、クロスの張替え、階段のペンキの塗り替えなど
一方、新築木造アパートでは、築古木造アパートのような修繕費はほぼかかりません。
エアコン、ガス給湯器なども10年間ぐらいは修繕することはありません。
更に、新築物件は建築会社の10年保証が義務づけられています。
そのため、建物主要構造部や雨漏りなどに対しては10年間の保証が付いているので、オーナーとしては安心です。
入居者のニーズに合った間取り・設備にすることができる
中古木造アパートの場合、今のニーズに合わない間取り・設備になっていることが多いです。
いまどき、トイレとお風呂が一緒の３点ユニットは嫌われます。
自炊する人が多くなり、一口電気コンロよりも二口ガスコンロの方が好まれます。
女性は室内物干しが設置している部屋を好みます。
築古木造アパートでは全部取り換えると大きな費用になります。
しかし、新築木造アパートでは、設計段階でニーズに合う間取り・設備を付けた部屋で建てることが出来ます。
新築１棟アパート投資のデメリット
完成までに時間がかかる
土地から新築アパートを建てる場合、土地探しから完成まで約８カ月ぐらいかかります。
完成時期が遅れる場合もある
通常は予定通りの工期で完成・入居者募集をすることができますが、台風や地盤の弱さやウッドショックなど予期せぬことで、完成時期が送らることがあります。
その他
家賃の下落率が比較的高い
というデメリットを言われますが、募集開始から相場の家賃で募集すれば、早く満室になるし、家賃下落率も高くありません。
僕の場合、次の入居者募集時には家賃を上げています。
築古物件よりも利回りが低い
というデメリットを言われますが、築古物件の融資の金利は新築物件よりも金利が高い傾向があります。
築古物件の場合、減価償却が切れているため、低い金利の金融機関では融資を断られます。
融資を受けれたとしても、利回りが高い分を高い金利の借入で相殺されるため、あまり意味がないです。
（建物の法定耐用年数切れの融資は金利3％以上の金融機関しか対応してくれません）
どちらかと言えば、築古物件の出口戦略の方が難しいと思います。
築22年から25年の融資を受けて、8年後には築30年になります。
そうすると、フルリフォームをしないと入居付けが難しくなります。
フルリフォーム代（仮に200万円）を回収するのに、何年かかりますか？
若干、築古よりも利回りが低くなる新築のほうが、実はメリットが大きいと思います。
新築１棟アパート投資は積上げ型資産運用
年収700万円以上で無駄使いな生活をしなければ、投資資金は早く貯まります。
その貯まったお金で１棟新築アパートに投資すれば、
給料からの貯金＋家賃収入＋返済分＋生命保険解約分＋（投資１年目 還付金）
次の物件購入の頭金が出来る
資産形成が加速する
厳しいアパートローンの時代でもオリックス銀行を使えば、融資を受けることができます。
まとめ
【資産１億円を達成したい人向け】
不動産投資初心者は、新築アパート投資をおすすめします。
新築木造アパート投資はあまり手間がかからず、メリットがデメリットを上回り、時間の経過とともに現金、返済分の資産を増加させてくれます。
特に、サラリーマンの属性の高い方は、低い金利で１億円以上のお金を銀行から借りることが出来ます。
上手く軌道に乗れば、２億円、３億円の融資を受けることが出来ます。
融資金額が増えれば増えるほど、その借入がお金を生む資産になってくれます。
あとは、同じことを繰り返すだけで時間の経過とともに資産を増やす打ち出の小槌になるでしょう。
その結果、早期セミリタイアの実現につながります。
