プロローグ アパートローン融資情報
あなたは不動産投資をするとき、融資を受ける金融機関探しで困っていませんか?
「この物件はいいわ。是非、買いたい」と思っても融資してくれる銀行を見つけることが出来ず、購入できなかったという経験はございませんか?
実際、僕は何度も経験しました。
金融機関探しに時間がかかり過ぎると競合相手に負けてしまいます。
実際、坪単価90万円割安な都内の土地を見つけましたが、融資先を探している間に競合相手のシノケンに負けた悔しい経験がありました。
特に、利回りの良い優良物件、割安な物件はすぐになくなります。
そんな融資に悩む不動産投投資家が参考にできるアパートローンの融資情報を書いてみました。
不動産投資をする場合、物件探しも重要ですが、融資できなければ不動産投資を始めることはできません。
アパートローン、プロパーローンといっても金融機関によって審査基準は様々です。
建物・土地評価重視、収益性重視、融資期間、自己資金、金融資産、給料、物件までの距離など審査基準もバラバラです。
アパートローンの融資全体的に言えることですが、
年収700万円以上、自己資金2割以上はないと、1棟アパートの投資をすることは難しい状況です。
自己資金1割でも数は少ないですが、融資を受けれる金融機関はあります。
年収が高い方は、コロナ禍においても融資を受けることができる可能性は高いです。
一方、年収が700万円以下の方は築古1棟アパートや区分所有マンション、賃貸併用住宅からでも始めることは可能です。
ご自身の属性に合った不動産投資戦略をたてないと物件購入を進めていきことができません。
不動産投資を成功させるには自分の属性を上げる努力も大切です。
年収を上げるには、転職をして年収を上げる方法は有効的です。
僕自身、大学卒業後、年収280万円から8年間で2度目の転職をし、年収700万円超えを達成しました。
40才台で年収1,000万円を超えることが出来ました。
年収が高くなると、融資を受けることができる金融機関が増えます。
そうなれば、不動産投資をする上で優位な状況を作ることができます。
但し、注意して頂きたいのは、法定耐用年数を超えた物件に投資すると、2棟目以降の融資を受けるとき、築古物件が審査のマイナスに影響する可能性があります。
なので、新築や築浅の物件に投資することをおすすめします。
年収2,000万円以上、かつ 金融資産5,000万円以上の高属性の方は金利1%以下の「りそな銀行」の融資を受けれる可能性が出てきます。
金利1%前半の千葉銀行での融資を受けることも可能です。
関東圏の1棟アパート融資一覧表(年収別、金利別、自己資金別)を作成しました。
各金融機関の詳細はクリックすれば、その金融機関の融資情報のブログをご覧いただけます。
不動産投資家に役立つ情報の参考になれば幸いです。
1棟目アパート投資 おすすめ金融機関
金融機関の選ぶポイント
低い金利・自己資金1割を選択基準にすると、下記の金融機関がおすすめです。2023.7時点
楽待ちサイトで不動産融資状況をアンケートした内容です。
新築・中古区分所有マンション、新築・中古1棟アパート投資家にとって非常に参考になります。
楽待ちサイト2022年10月~2023年3月最新版
年収別のアパートローン
年収1,000万円以上
年収1,000万円以上
千葉銀行(金融資産3,000万円以上、都内支店では年収1,500万円以上)
フルローン~自己資金1割
りそな銀行(金融資産5,000万円以上、もっと厳しい条件を言われる可能性もあり)
2024.9:年収の条件がなくなっていた
西京銀行(年収1,000万円以上3年連続、フルの可能性アリ、取引不動産業者からの紹介のみ)
大光銀行(年収1,000万円以上、初めの1棟のみ投資可能)
大和証券(土地探しからの新築は不可)
年収1,000万円以上は限られた方になりますが、ご自身の高い属性を最大限に活かせます。
上場企業のサラリーマン、大手企業のサラリーマン、医師、弁護士、税理士、役員は会社の信用を最大限に活用して、資産を増やすことが出来ます。
基本的に普通のサラリーマンが都市銀行で融資受けることは非常に難しいです。
年収700万円以上
年収700万円以上
オリックス銀行(基本は自己資金1割+諸費用)
スルガ銀行(年収よりも金融資産重視 2023.5.30時点)
第四北越銀行
徳島大正銀行(年収800万円以上)
SMBC信託銀行(年収700万円以上)
香川銀行(アパートローン:年収700万円以上)
静岡銀行(年収700万円でも断られることがある)
年収700万円以上の方はアパートローン融資を受ける金融機関の幅が広がります。
年収500万円以上
年収400~700万円以下の方だと1棟アパートローン融資は限られた金融機関になります。
新築区分所有マンションの融資は業者提携が多い
区分所有マンション アパートローン
東京スター銀行(金利1.55%~、年収1,000万円以上)
オリックス銀行(年収550万円以上、金利1.6%~)
関西みらい銀行(金利1.65~)
香川銀行(年収500万円以上)
ジャックス
スルガ銀行
滋賀銀行(目的型ローン、4,500万円まで、1.9~4.875%)
ソニー銀行(ジャックス保証)金利1.73%~、提携不動産業者からの申込
イオン銀行(ジャックス保証)金利1.7%~、提携不動産業者からの申込
クレディセゾン(金利1.7%~、提携不動産業者からの申込)
イオン住宅ローンサービス(金利1.8%~、提携不動産業者からの申込)
※区分所有マンションの融資では、フルローンでも融資を受けれる状況ではあるが、自己資金10%を必要とする金融機関の動きがあります。
区分所有マンション投資や中古戸建て投資、或いは賃貸併用住宅などで不動産投資をすることができます。
資産管理会社所有者:小規模な築古木造アパート投資には
プロパーローン融資が困難な方には信用保証協会付き融資
対象:3棟目投資向け
オーバーローンの可能性もある信用保証協会付き融資作戦
金利別のアパートローン
金利1%台
金利1%台
都市銀行
りそな銀行(0.8~1.2%)
地方銀行
千葉銀行 (1.2~1.8%、属性が高い方0.7%の可能性アリ)
きらぼし銀行 (1.2~1.6%)
横浜銀行(1%台)
東日本銀行(1.5~1.8%)
京葉銀行(1%前半~後半、物件、金融資産、年収など総合的に評価が高い方は1%前半)
千葉興業銀行(1%前半~)
SBJ銀行 (主に区分所有)
東和銀行(1.65~2%、2024年6月、不動産融資はほぼ不可能)
武蔵野銀行(1%台)
信用金庫
東京東信用金庫(1%後半も可能性あり、積算価格が出る物件は可能性アリ)
東京シティ信用金庫(金利1.5~2.5%)
その他
オリックス銀行 (年収900万円以上の高い属性の場合、優遇措置で金利1%後半の可能性もり)
SMBC信託銀行(固定金利1年間1.43%)
信用組合
あすか信用組合(不動産投資ローン1.8%~)
日本政策金融公庫(金利1%後半~2%台前半、耐用年数オーバーは最大融資期間10年)
金利2%台
金利2%台
オリックス銀行(2.3% ホームページ記載)
第四北越銀行(2.2%)
スルガ銀行 (東京都内1%の可能性あり、都内以外2~3%)
徳島大正銀行(2~2.5%)
千葉興業銀行
東京支店:新規融資不可2024月6月、既存客への融資は可能2012年12月
不動産融資案件が多く、新規は対応できない
西葛西支店:江東区・江戸川区在住or実態のある法人登記が必要2022年12月
西京銀行(2.45~2.95%)
城北信用金庫(2%前半)
埼玉縣信用金庫(1%後半~2%前半、中古高利回り物件向き)
あすか信用組合(不動産フリーローン2.8%~)
滋賀銀行(2%後半~ 融資上限4,500万円まで、小規模中古アパート向き)
東京東信用金庫(2%前後)
アサックス(1.9~3.9%)
三井住友トラストL&F(2.9% 融資額5,000万円以上)
横浜幸銀信用組合(2%半ば)
滋賀銀行(2.575%が多い。対象地域は全国)
香川銀行(金利2%台)
西京信用金庫(2%前半)
さわやか信用金庫(2%前後)
飯能信用金庫(本部の不動産融資の審査は厳しい)
湘南信用金庫(1%後半~2%台)
中ノ郷信用組合(2%後半~3%台、多少耐用年数オーバーもOK)
大東京信用組合(2%後半)
山梨中央銀行(1.5~2.5%)
金利3%以上
金利3%以上
静岡銀行(3.6% )
三井住友トラストL&F(3.9% 融資額5,000万円未満、フルローンは担保が必要)
ハナ信用組合 (2.8~3.3%)
SBJ銀行(3%以上)
3%以上の金利の金融機関の融資を活用する場合、利回りの高い中古物件への投資でないと収支が合いません。
自己資金別のアパートローン
自己資金1割
自己資金1割
オリックス銀行(1割、属性の高い方はフルローンの可能性あり))
きらぼし銀行(1~2割⇒基本3割に変更された)
第四北越銀行(フルローンの可能性もあり)
スルガ銀行(自己資金1割、条件合えば自己資金5%)
静岡銀行 (土地・建物の評価が高ければ、フルローンの可能性あり)
徳島大正銀行(1割以上)
自己資金2割
自己資金2割
横浜銀行 (基本:土地・建物・諸費用総額の2割)
りそな銀行(自己資金を支払った後の金融資産5,000万円以上)
東日本銀行(共同担保アリだと自己資金5%、フルローンの可能性アリ)
京葉銀行 (諸費用込みの2割)
西京銀行(高い属性の方はフルローンになる可能性あり)
埼玉縣信用金庫 (融資期間は耐用年数まで、新築木造22年。東京都内の融資の可能性もアリ)
東和銀行(本部は不動産融資に消極的 2022年12月)
SMBC信託銀行(担保評価額の8割以下)
あすか信用組合
日本政策金融公庫 (高い利回り物件が最適)
武蔵野銀行(1~3割)
アサックス(最短3日のスピード承認)
三井住友トラストL&F(物件担保があればフルローンも可能)
西京信用金庫(収益評価重視)
足立成和信用金庫(自己資金2割以上になる可能性が高い)
香川銀行(2024.9:最近、プロパーローンはほぼ不可)
湘南信用金庫
さわやか信用金庫
中ノ郷信用組合(2%後半~3%台、多少耐用年数オーバーもOK)
大東京信用組合(自己資金2~3割)
ハナ信用組合(2~3割)
山梨中央銀行(1.5~2.5%、自己資金2割以上)
自己資金3割以上
自己資金3割以上
商工中金(3~4割、土地を自己資金、建物フルローンで使える)
城北信用金庫(3割+諸費用込み)
群馬銀行(基本:地主or建物だけに対する融資)
年収700万円の新築1棟アパート投資のおすすめ金融機関
物件の背景
1棟目新築アパート投資(住宅ローン借入0円)
物件価格8,500万円 1K9戸3階建て新築木造アパート
家賃収入 680万円 利回り8%
おすすめ金融機関
オリックス銀行 (住宅ローンで借入のある方は難しい)
第四北越銀行 (支店から住まい・物件現場まで1時間以内という条件)
2021年12月15日 追記記事
その他の金融機関 東京支店
常陽銀行:以前は扱っていましたが、現在は不動産融資(アパートローン)は扱っていない
みなと銀行:東京支店ではアパートローンは扱っていない
七十七銀行: 東京支店ではアパートローンは扱っていない
愛媛銀行:相続税対策や地主対象以外、不動産融資は扱っていない
福岡銀行: 東京支店ではアパートローンは扱っていない
2022年5月、中古RCマンションで法定耐用年数以内、自己資金2割で融資を
受けた情報アリ
西日本シティー銀行:シノケンではアパートローンを扱っているが、それ以外、扱っていない
栃木銀行:東京の支店はかなり消極的
関西みらい銀行:東京支店では法人の不動産融資は行っていません 2023年7月
上記の地方銀行は、地元ではアパートローンを扱っている金融機関は多いが、東京支店ではアパートローンの不動産融資は扱っていないという回答でした。
注意事項
・上記の金融機関の情報は私が調査した不動産融資情報です。融資時期、金融機関の支店、担当者、支店長によっても違いがあり、条件も変更します。融資を受ける場合、相談する金融機関に融資条件をご確認して下さい。